Оценочная компания заключает договор с заказчиком и отвечает за организацию работы оценщиков. Разберите требования к штату, страховому покрытию, независимости и хранению документов, чтобы проверить исполнителя перед заказом оценки имущества.
Коротко
Оценочная компания — юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки. В штате нужны не менее двух оценщиков с неприостановленным правом деятельности; ответственность юридического лица страхуется минимум на год, с суммой не менее пяти миллионов рублей на каждый страховой случай (ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ). Имущественный интерес в объекте или аффилированность с заказчиком препятствуют заключению договора (ст. 16 Закона № 135-ФЗ).
Начните с документов исполнителя и связей с заказчиком, прежде чем передавать материалы об объекте.
ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ
ст. 16 Закона № 135-ФЗ
ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ
Ошибки при выборе исполнителя затрагивают не только отчёт, но и страховую защиту, сохранность материалов и возможность продолжить работу.
Адвокат проверяет юридические условия работы исполнителя и документы, которыми они подтверждаются.
Требования к юридическому лицу и полномочия участников оценки проверяются по разным документам.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки | Обязано иметь в штате не менее двух оценщиков с неприостановленным правом деятельности, страховать свою ответственность и обеспечивать соблюдение требований к оценке работниками. | ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ |
| Оценщик, с которым юридическое лицо заключило трудовой договор | Получает от юридического лица информацию о его несоответствии требованиям и изменениях этих сведений не позднее трёх дней с даты возникновения несоответствий и (или) изменений. | ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ |
| Заказчик | Может требовать договор обязательного страхования ответственности оценщика. Непредоставление необходимых сведений об объекте или условий работы даёт юридическому лицу право отказаться от оценки и расторгнуть договор. | ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ |
| Саморегулируемая организация оценщиков, членом которой является оценщик | Получает доступ к отчётам, документам и материалам для контроля деятельности оценщика, за исключением коммерческой тайны юридического лица или заказчика и иной конфиденциальной информации. | ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ |
| Правительство Российской Федерации | Для оценки имущества в собственности Российской Федерации устанавливает дополнительные требования к юридическим лицам, утверждает их перечень и порядок подтверждения соответствия, включения и исключения. | ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ |
Организация работы оценщиков образует самостоятельные обязанности юридического лица перед заказчиком.
Термин «оценочная компания» в ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ относится к юридическому лицу, которое намерено заключить договор на проведение оценки. Его обязанности начинаются не с выдачи готового отчёта: нужно обеспечить требуемый штат, страхование ответственности и соблюдение требований закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, стандартов и правил оценочной деятельности работниками.
После получения материалов юридическое лицо отвечает за их сохранность и конфиденциальность. Оно хранит копии отчётов и использованных документов в течение трёх лет с даты составления отчёта (ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ). Защищённую информацию от заказчика нельзя разглашать, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ).
Юридическое лицо не вправе заключать договор при имущественном интересе в объекте и (или) аффилированности с заказчиком, а также в иных установленных законодательством случаях. Оценщик не может проводить оценку, если он учредитель, собственник, акционер, должностное лицо или работник юридического лица — заказчика, имеет имущественный интерес в объекте либо состоит с этими лицами в близком родстве или свойстве. Оценка запрещена при вещных или обязательственных правах оценщика на объект вне договора; если он участник (член) или кредитор юридического лица — заказчика либо заказчик является его кредитором или страховщиком. Особенности правил независимости при определении кадастровой стоимости устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 16 Закона № 135-ФЗ).
Независимость исполнителя проверяют до заключения договора.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю сведения об исполнителе, заказчике и объекте, чтобы установить конкретную связь, мешающую заключению договора. Одного заявления о независимости недостаточно для такой проверки: нужны документы о выявленных обстоятельствах. Отдельно проверяю связи оценщика, который будет проводить оценку.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Об оценочной деятельности в Российской Федерации
Повод для проверки определяется тем, какое требование к юридическому лицу вызывает сомнения.
Заказчику показывают перечень специалистов без подтверждения трудовых отношений. Проверка касается наличия не менее двух оценщиков в штате и отсутствия приостановления их права деятельности. ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ
Предъявлен полис физического лица вместо договора страхования ответственности юридического лица. Сопоставляются страхователь, покрываемая ответственность, срок и сумма на каждый страховой случай. ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ
Выявлены аффилированность или имущественный интерес в объекте. Требуется проверить обстоятельства, при которых юридическое лицо не вправе заключать договор, и документы о соответствующей связи. ст. 16 Закона № 135-ФЗ
Вознаграждение поставлено в зависимость от итоговой стоимости объекта. Проверяется формулировка договора и устраняется зависимость оплаты от величины, полученной по результатам оценки. ст. 16 Закона № 135-ФЗ
После выдачи отчёта невозможно получить сохранённые копии использованных документов. Устанавливаются состав переданных материалов и соблюдение срока хранения копий, исчисляемого с даты отчёта. ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ
Юридическое лицо ссылается на непредоставление необходимых сведений или договорных условий работы. Запросы исполнителя сопоставляются с доказательствами передачи документов и условиями проведения оценки. ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ
Исполнитель по договору и оценщик в его штате имеют разные обязанности; проверка одного не заменяет проверку другого.
| Признак | Оценочная компания | Оценщик | Норма |
|---|---|---|---|
| Статус при заключении договора | Юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки; обязано иметь требуемый штат оценщиков. | Оценщик в штате юридического лица; для выполнения требования к минимальному штату его право осуществления оценочной деятельности не должно быть приостановлено. | ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ |
| Страховой документ | Страхует свою ответственность за нарушение договора и вред имуществу третьих лиц вследствие нарушения требований к оценке. | Договор обязательного страхования ответственности оценщика предоставляется юридическим лицом по требованию заказчика. | ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ |
| Имущественные связи | Не вправе заключать договор при имущественном интересе в объекте и (или) аффилированности с заказчиком. | Не может проводить оценку при имущественном интересе в объекте, а также если является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица — заказчика. | ст. 16 Закона № 135-ФЗ |
| Сведения о несоответствии | Обязано сообщать работнику-оценщику о несоответствии требованиям и изменениях сведений о нём. | Получает такие сведения от юридического лица не позднее трёх дней с даты возникновения несоответствий и (или) изменений. | ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ |
При определении кадастровой стоимости особенности правил независимости устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 16 Закона № 135-ФЗ).
Числовые требования к юридическому лицу относятся к штату и страхованию его ответственности. При проверке полиса сопоставьте сумму на каждый страховой случай, а не только общую цифру на обложке.
| Показатель | Требование и проверка | Норма |
|---|---|---|
| Штат оценщиков | Не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено. Список привлечённых специалистов сопоставьте с подтверждением их работы в штате. | ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ |
| Страховая сумма | Не менее пяти миллионов рублей в пределах выплаты при наступлении каждого страхового случая в течение срока действия договора обязательного страхования ответственности юридического лица. | ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ |
| Пример проверки полиса | Если в предложенном договоре на каждый страховой случай предусмотрено четыре миллиона рублей, до минимальных пяти миллионов не хватает одного миллиона рублей. Такой размер страховой суммы не достигает установленного минимума. | ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ |
| Продолжительность страхования | Ответственность за нарушение договора оценки и причинение вреда имуществу третьих лиц вследствие нарушения требований к оценке страхуется на срок не менее одного года. | ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ |
| Банковская гарантия | Предоставляется, если обязательства по договору должны обеспечиваться банковской гарантией в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации или договором на проведение оценки. Условие об обеспечении проверьте в договоре. | ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ |
Цифра четыре миллиона рублей в примере условная: это сумма предложенного полиса. Законодательный минимум пять миллионов рублей взят из ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ; сравнение касается покрытия каждого страхового случая, а не цены оценки.
Для юридического лица закон предусматривает запрет заключать договор при нарушении требований независимости. В договоре должны быть указаны размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности. Отдельно юридическое лицо обязано страховать ответственность за нарушение договора оценки и вред имуществу третьих лиц вследствие нарушения требований к оценочной деятельности: минимум пять миллионов рублей на каждый страховой случай (ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ).
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Имущественный интерес в объекте оценки и (или) аффилированность с заказчиком | Юридическое лицо | Не вправе заключать договор на проведение оценки с заказчиком; запрет действует также в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации. | ст. 16 Закона № 135-ФЗ |
| Основания наступления дополнительной ответственности, закреплённые в договоре оценки | Оценщик или юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор; проверяется условие о дополнительной ответственности конкретного исполнителя. | Дополнительная ответственность по отношению к установленной гражданским законодательством: договор должен содержать её размер, порядок и основания наступления. Проверяйте эти условия в подписанном договоре. | ч. 2 ст. 10 Закона № 135-ФЗ |
Отдельного штрафа за несоблюдение требований к оценочной компании закон не устанавливает.
адвокат · рег. № 78/8790
При проверке оценочной компании я начинаю с того, кто подписывает договор и чья ответственность застрахована. Затем сопоставляю документы о штате с назначенными исполнителями. Для юридического лица требуется не менее двух оценщиков с неприостановленным правом деятельности (ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ). Известность бренда и опыт отдельных специалистов не отвечают на вопрос о составе штата контрагента.
Связь исполнителя с заказчиком я проверяю отдельно от содержания будущего отчёта. Юридическое лицо с имущественным интересом в объекте и (или) аффилированностью с заказчиком не вправе заключать договор (ст. 16 Закона № 135-ФЗ). В проекте договора также ищу зависимость вознаграждения от итоговой величины стоимости: она запрещена той же нормой.
Если оценка уже остановлена, я собираю запросы информации, перечни переданных документов и переписку об условиях работы. По ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ непредоставление заказчиком необходимых сведений или договорных условий даёт юридическому лицу право отказаться от оценки и расторгнуть договор. Поэтому разбираю конкретный запрос и конкретную передачу материалов, а не только формулировку уведомления об отказе.
Проверку исполнителя выстройте от допуска к договору до сохранения материалов завершённой оценки.
Сведения об исполнителе должны позволять связать требования закона с конкретным юридическим лицом и его работниками.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Подтверждение штатного состава | Проверить наличие не менее двух оценщиков с неприостановленным правом деятельности. ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ | Запросите у юридического лица сведения о трудовых договорах и документы, подтверждающие статус назначенных оценщиков. |
| Договор страхования ответственности юридического лица | Сопоставить покрываемую ответственность, срок не менее года и сумму не менее пяти миллионов рублей на каждый страховой случай. ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ | Договор юридического лица со страховщиком; проверьте сведения о страхователе и условия покрытия. |
| Договор страхования ответственности оценщика | Юридическое лицо обязано предоставить его по требованию заказчика. ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ | Документ о страховании конкретного оценщика; запрос направьте компании, заключающей договор оценки. |
| Договор оценки и переписка о передаче материалов | Проверить сведения о страховании и независимости юридического лица и оценщика, ФИО исполнителей (ст. 10 Закона № 135-ФЗ); условия работы и основания отказа (ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ). | Договор заключается в простой письменной форме (ст. 10 Закона № 135-ФЗ). Сохраните запросы исполнителя и подтверждения передачи документов заказчиком. |
| Копии отчёта и использованных документов | Подлежат хранению юридическим лицом в течение трёх лет с даты составления отчёта. ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ | Бумажные или электронные носители либо электронные документы; сохраняются копии материалов от заказчика и третьих лиц. |
Проверьте продолжительность страхования, дату отчёта и момент возникновения несоответствия требованиям. Эти сроки относятся к разным обязанностям юридического лица.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Страхование ответственности юридического лица | На срок не менее одного года | Начало периода страхования проверяют по договору страхования ответственности за нарушение договора оценки и причинение вреда имуществу третьих лиц вследствие нарушения требований к оценке. | ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ |
| Хранение копий отчётов и использованных документов | В течение трёх лет | С даты составления отчёта; хранению подлежат копии документов, полученных от заказчика и третьих лиц и использованных при оценке. | ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ |
| Предоставление информации работнику-оценщику о несоответствии юридического лица требованиям и изменениях сведений | Не позднее трёх дней | С даты возникновения таких несоответствий и (или) изменений. Информация передаётся оценщику, с которым заключён трудовой договор. | ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ |
Трёхдневный срок сообщения оценщику касается несоответствия требованиям ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ. При исчислении срока периодом течение начинается на следующий день после даты или события (ст. 191 ГК РФ); если последний день нерабочий, окончание переносится на ближайший следующий рабочий день (ст. 193 ГК РФ).
Как адвокат ведёт поручение компании
Выбор объёма проверки зависит от содержания документов и выявленных связей исполнителя.
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы о требованиях к юридическому лицу, которое заключает договор с заказчиком оценки имущества.
В штате юридического лица, намеренного заключить договор на проведение оценки, должно быть не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено (ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ). Для проверки запросите подтверждение трудовых отношений и сведения о праве этих работников осуществлять оценочную деятельность.
Юридическое лицо обязано страховать собственную ответственность за нарушение договора оценки и вред имуществу третьих лиц вследствие нарушения требований к оценке. Кроме того, по требованию заказчика оно предоставляет договор обязательного страхования ответственности оценщика. Проверяйте, на кого оформлен каждый документ и какую ответственность он покрывает (ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ).
Не менее пяти миллионов рублей на каждый страховой случай в течение срока действия договора обязательного страхования ответственности юридического лица (ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ). Ответственность страхуется минимум на год (ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ). Сопоставьте эти параметры с условиями договора.
Юридическое лицо предоставляет банковскую гарантию, если исполнение обязательств по договору должно быть ею обеспечено в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации или договором на проведение оценки (ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ). Перед подписанием выделите условие о гарантии в проекте договора и проверьте соответствующий документ исполнителя.
Юридическое лицо не вправе заключать договор на проведение оценки, если оно имеет имущественный интерес в объекте и (или) является аффилированным лицом заказчика; запрет также действует в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации (ст. 16 Закона № 135-ФЗ). Проверка касается самого юридического лица, а не только независимости назначенного оценщика.
Размер денежного вознаграждения за проведение оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта (ст. 16 Закона № 135-ФЗ). Проверьте формулу оплаты и условия премирования: желаемая стоимость объекта не должна определять вознаграждение. Эта норма также запрещает зависимость размера оплаты оценщику от итоговой величины стоимости.
Копия отчёта или копии отчётов, а также копии полученных от заказчика и третьих лиц документов, использованных при оценке, хранятся три года с даты составления отчёта (ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ). Хранение допускается на бумажных или электронных носителях либо в форме электронных документов (ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ). Сохраните опись переданных материалов для установления их состава.
Юридическое лицо вправе отказаться от проведения оценки объекта и расторгнуть договор, если заказчик не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте либо соответствующие договору условия работы (ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ). Для разбора основания отказа сопоставьте запросы исполнителя, условия договора и подтверждения передачи исходных материалов.
Да. Работнику-оценщику сообщают о несоответствии юридического лица требованиям ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ и изменениях этой информации не позднее трёх дней с даты их возникновения. Срок исчисляют со следующего дня, окончание в нерабочий день переносится на ближайший следующий рабочий (ст. 191 ГК РФ, ст. 193 ГК РФ).
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу