Оформляю аренду лесного участка из земель лесного фонда для заготовки древесины, рекреации, линейных объектов и пчеловодства: готовлю заявление и проект освоения лесов, веду аукцион и заключение договора аренды без торгов, продлеваю и защищаю права арендатора в суде.
Как компании взять лесной участок в аренду и на какой срок
Лесной участок в государственной или муниципальной собственности предоставляется юридическому лицу в аренду по договору на срок от десяти до сорока девяти лет, по итогам аукциона либо без торгов по цели использования. Прошедший кадастровый учёт участок, проект освоения лесов и ставка платы обязательны.
Поводы, при которых ошибка в заявлении, проекте или на аукционе стоит компании участка
Если участок уже в аренде, договор исполняется без споров, а ставка платы посчитана верно, адвокат не нужен: достаточно вовремя вносить плату и подавать лесную декларацию.
Ошибки, которые осложняют правовую защиту компании — Аренда лесного участка для бизнеса
Для сделки — какие условия должны быть в договоре, для спора — что придётся подтвердить
Объектом аренды может быть только участок лесного фонда, прошедший государственный кадастровый учёт, с описанием местоположения и площади. Аренда возможна и в отношении части лесного участка — ст. 72 ЛесК РФ.
Заготовка древесины, рекреационная деятельность, ведение сельского хозяйства и пчеловодства, размещение линейных объектов и другие цели статьи 25. Цель определяет вид использования и проект освоения лесов — ст. 25 ЛесК РФ.
От десяти до сорока девяти лет, если для цели не установлен иной срок. Долгосрочная аренда лесного участка на 49 лет — правило для заготовки древесины — ст. 72 ЛесК РФ.
Размер платы определяется по ставкам платы за единицу объёма лесных ресурсов или площади участка и методике; при аренде по итогам аукциона — по результату торгов — ст. 73 ЛесК РФ.
Арендатор составляет проект освоения лесов, подаёт лесную декларацию и отчёты. Использование участка не по проекту — основание для претензий и расторжения договора.
Участок предоставляется по результатам аукциона либо без проведения торгов в случаях закона. Это условие проверяют при регистрации и в споре о действительности договора — ст. 71 и 74 ЛесК РФ.
Факт и условия предоставления, соблюдение процедуры аукциона, надлежащее исполнение договора, правильность расчёта арендной платы и неустойки. Документы — договор, проект освоения лесов, декларации, платёжные документы, переписка с органом.
Земельные участки не из состава лесного фонда предоставляются по Земельному кодексу, а не по Лесному. К ним применяется другой порядок аренды и расчёта платы.
Стороны договора аренды, орган власти и добросовестность арендатора в реестре
| Кто | Права и ответственность |
|---|---|
| Арендатор — юридическое лицо или ИП | Использует лесной участок по цели договора и проекту освоения лесов, вносит арендную плату и подаёт лесную декларацию. Ведёт заготовку древесины или иную деятельность на свой риск — ст. 25 и 72 ЛесК РФ |
| Арендодатель — орган власти | Уполномоченный орган государственной власти субъекта или орган местного самоуправления предоставляет участок и контролирует исполнение договора и лесохозяйственного регламента — ст. 81–84 ЛесК РФ |
| Гражданин-арендатор | Лесные участки предоставляются гражданам только в аренду и безвозмездное пользование; в постоянное бессрочное пользование — нет — ст. 71 ЛесК РФ |
| Участник аукциона | Подаёт заявку и задаток, проверяется на соответствие требованиям; победителем становится предложивший наибольший размер арендной платы — ст. 79 ЛесК РФ |
| Добросовестный арендатор | Надлежаще исполнивший договор арендатор без сведений в реестре недобросовестных вправе заключить договор на новый срок без торгов — ст. 74 ЛесК РФ |
| Новый арендатор при переуступке | Принимает права и обязанности по договору с согласия арендодателя; отвечает за использование участка так же, как первоначальный арендатор — ст. 615 ГК РФ |
Короткое объяснение для тех, кто берёт участок лесного фонда впервые
Аренда лесного участка — основной способ, которым компания получает участок лесного фонда в пользование. По договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодатель предоставляет арендатору участок для одной или нескольких целей, предусмотренных статьёй 25 Лесного кодекса (ст. 72 ЛесК РФ). Объектом аренды может быть только участок, прошедший государственный кадастровый учёт.
К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде Гражданского кодекса, если Лесным кодексом не установлено иное. Договор заключается на срок от десяти до сорока девяти лет; для отдельных целей — заготовки древесины, рекреации, ведения сельского хозяйства, пчеловодства, размещения линейных объектов — закон задаёт свои особенности срока и порядка. Поэтому проект договора аренды лесного участка составляется под конкретную цель, а не переносится из типового образца.
Предоставление лесных участков в аренду идёт двумя путями: по результатам аукциона на право заключения договора и без проведения торгов в случаях, прямо названных в законе. От пути зависит начальная ставка платы, состав заявления и документов. Плата за аренду лесного участка рассчитывается по ставкам и методике, а её размер и порядок внесения фиксируются договором.
Учёт договоров аренды лесных участков ведётся в государственном лесном реестре; сведения об участке отражаются на публичной кадастровой карте. Изменение договора, передача и переуступка права аренды, продление на новый срок и прекращение договора оформляются по правилам Лесного и Гражданского кодексов, а спор о ставке, неустойке или расторжении разрешает арбитражный суд.
Срок от десяти до сорока девяти лет — правило, от которого считаются исключения
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Срок и цель связаны: под заготовку древесины берут участок на 49 лет, под рекреацию и линейные объекты сроки короче и считаются по своим статьям. Перед подачей заявления я сверяю цель по статье 25 с допустимым сроком — иначе орган вернёт заявление или заключит договор на меньший срок, чем рассчитывала компания.
Четыре обстоятельства, каждое из которых подтверждается документом
Шаги в том порядке, в котором их выполняют
До суда с органом власти и по денежным требованиям претензия обязательна
Спор о взыскании арендной платы и неустойки передаётся в арбитражный суд после претензии и тридцати календарных дней, если иной срок не установлен договором.
Порядок зависит от того, о чём спор — о деньгах, договоре или отказе органа
| Признак | Взыскание платы | Спор о договоре | Оспаривание отказа органа |
|---|---|---|---|
| Что за спор | Долг по арендной плате, неустойка | Заключение, изменение, расторжение договора | Отказ в участке, новом сроке, результаты аукциона |
| Куда подавать | Арбитражный суд по адресу ответчикаст. 35 АПК РФ | Арбитражный суд по адресу ответчикаст. 35 АПК РФ | Арбитражный суд по правилам гл. 24 АПКст. 197 АПК РФ |
| Досудебный порядок | Претензия и 30 днейч. 5 ст. 4 АПК РФ | Предложение и 30 днейп. 2 ст. 452 ГК РФ | Обращение в орган, антимонопольный орган |
| Госпошлина | По цене искаст. 333.21 НК РФ | Неимущественное требование организациист. 333.21 НК РФ | Оспаривание акта органаст. 333.21 НК РФ |
| Срок рассмотрения | До шести месяцевст. 152 АПК РФ | До шести месяцев | До трёх месяцевст. 200 АПК РФ |
Требования о взыскании платы и о расторжении договора можно соединить в одном иске, если они связаны между собой по основаниям и доказательствам (ст. 130 АПК РФ).
Набор зависит от задачи — оформление, аукцион или спор
| Для чего | Какие документы |
|---|---|
| Для заявления о предоставлении | Заявление с указанием цели по статье 25, сведения об участке из кадастра, реквизиты юридического лица, документы, подтверждающие право на аренду без торгов |
| Для участия в аукционе | Заявка по форме извещения, платёжный документ о задатке, выписка из ЕГРЮЛ, документы о соответствии требованиям к участнику торгов |
| Для заключения договора | Проект договора аренды лесного участка, кадастровые сведения об участке, решение органа о предоставлении, проект освоения лесов |
| Для регистрации договора | Договор аренды, заявление в Росреестр, документ об уплате пошлины; долгосрочный договор регистрируется как обременение |
| Для нового срока без торгов | Заявление в срок за два–три месяца до окончания, прежний договор, подтверждение надлежащего исполнения и внесения платы |
| Для спора в арбитраже | Договор, проект освоения лесов, лесные декларации, расчёт задолженности и неустойки, претензия, переписка с органом, выписка из ЕГРЮЛст. 126 АПК РФ |
Учёт договоров аренды лесных участков ведётся в государственном лесном реестре; выписку из него запрашивают для подтверждения условий и границ участка.
Из чего складывается плата за аренду лесного участка и когда начисляется неустойка
| Что | Сколько | Когда | Норма |
|---|---|---|---|
| Плата при аренде без торгов | По ставкам платы за единицу объёма лесных ресурсов или площади участка и методике | Участок предоставлен без проведения аукциона | ст. 73 ЛесК РФ |
| Плата при аренде по аукциону | Размер по результату торгов, но не ниже начальной ставки | Участок предоставлен по итогам аукциона | ст. 73 и 79 ЛесК РФ |
| Задаток для участия в аукционе | Размер задаётся извещением об аукционе | Подача заявки на участие в торгах | ст. 79 ЛесК РФ |
| Неустойка за просрочку платы | Пени в размере, установленном договором аренды | Арендатор не внёс плату в срок | ст. 330 ГК РФ |
| Проценты за пользование деньгами | Ключевая ставка Банка России за период просрочки | В договоре нет неустойки за просрочку платы | ст. 395 ГК РФ |
| Возмещение вреда лесу | По таксам и методикам, утверждённым Правительством | Лесам причинён вред при использовании участка | ст. 100 ЛесК РФ |
Ставки платы за аренду лесного участка и методику расчёта устанавливает Правительство РФ и органы власти субъектов; конкретный размер и порядок внесения платы фиксируются в договоре аренды.
Какие сроки идут с первого дня и какие продлевать нельзя
| Что | Срок | Условие | Норма |
|---|---|---|---|
| Срок договора аренды лесного участка | от 10 до 49 лет | иной срок — для отдельных целей по статьям 36, 38.1, 43–46 | ст. 72 ЛесК |
| Заявление на новый срок без торгов | за 2–3 месяца | не ранее трёх и не позднее двух месяцев до окончания срока | ст. 74 ЛесК |
| Взыскание арендной платы и неустойки | 3 года | со дня, когда плата должна была быть внесена | ст. 196 ГК |
| Претензия до иска о деньгах | 30 календарных дней | если иной срок не установлен договором | ч. 5 ст. 4 АПК |
| Предложение изменить или расторгнуть | 30 дней | если в предложении нет иного срока | п. 2 ст. 452 ГК |
| Оспаривание отказа органа власти | 3 месяца | со дня, когда стало известно о нарушении права | ч. 4 ст. 198 АПК |
Срок договора аренды лесного участка — от десяти до сорока девяти лет, если для цели использования не установлен иной срок (ст. 72 ЛесК РФ).
От оформления аренды до аукциона, продления и спора с органом власти
Подготовка заявления, выбор основания — аукцион или без торгов, проект освоения лесов, заключение и государственная регистрация договора аренды.
Проверка извещения и проекта договора, подача заявки и задатка, оценка начальной ставки платы, сопровождение на торгах и оспаривание их результатов.
Предоставление лесного участка в аренду без аукциона по цели использования: линейные объекты, недропользование, сельское хозяйство и иные случаи закона.
Долгосрочная аренда лесного участка для заготовки древесины на срок до сорока девяти лет, расчёт объёма и ставки платы, проект освоения лесов.
Аренда лесного участка под рекреацию: базы отдыха, туризм, спорт. Возведение временных построек по условиям договора и проекта.
Аренда лесных участков для сельского хозяйства, сенокошения, выпаса и пчеловодства с учётом особенностей использования лесов.
Заключение нового договора аренды лесного участка без торгов для добросовестного арендатора; подача заявления в срок за два–три месяца.
Уступка права аренды и передача прав и обязанностей по договору другому лицу с согласия арендодателя, внесение изменений в договор.
Проверка расчёта арендной платы, оспаривание завышенной ставки, взыскание или снижение неустойки за просрочку платы.
Возражения против досрочного расторжения по требованию органа власти, спор об ущербе лесу и нарушении лесохозяйственного регламента.
Внесение изменений в договор аренды лесного участка при смене цели, площади части участка или срока, оформление дополнительных соглашений.
Прекращение договора аренды лесного участка, отказ от аренды, возврат участка по акту и снятие обременения с реестра.
Большинство споров решает то, что сделано при подаче заявления и на аукционе
Цель по статье 25 определяет срок договора, основание предоставления и проект освоения лесов. Ошибка в цели ведёт к возврату заявления или к договору не на тот срок.
Участок должен быть образован и поставлен на кадастровый учёт до предоставления. Спор о границах и площади части лесного участка тормозит и аренду, и её регистрацию.
Своевременная заявка, задаток, соответствие требованиям извещения. Нарушение процедуры организатором — основание оспорить результаты торгов.
Заявление о новом договоре подаётся не ранее чем за три и не позднее чем за два месяца до окончания срока. Вне этого окна право на аренду без торгов теряется.
Своевременная плата, поданная лесная декларация, использование по проекту. От этого зависит и право на новый срок, и защита от расторжения.
Ставка, коэффициенты и период должны следовать методике и договору. Ошибка органа завышает плату, ошибка арендатора создаёт задолженность и неустойку.
Сведения об арендаторе в реестре недобросовестных лишают его права на новый договор без торгов и участия в аукционах.
Причинение вреда лесам и находящимся в них природным объектам даёт арендодателю требование о возмещении и расторжении договора аренды.
Исходы перечислены от оформления до решения суда
Разъяснения и правила, которые применяются к аренде участков лесного фонда
Право на заключение договора на новый срок без торгов есть у арендатора, надлежаще исполнившего договор, при подаче заявления за два–три месяца до окончания срока и отсутствии сведений в реестре недобросовестных. Пропуск срока подачи лишает права. Основание: ст. 74 ЛесК РФ.
Объектом аренды может быть лишь участок, прошедший государственный кадастровый учёт. Договор на неучтённый участок оспорим. Основание: ч. 2 ст. 72 ЛесК РФ.
Отклонение от проекта освоения лесов и лесохозяйственного регламента даёт арендодателю право требовать устранения нарушения, а при существенном — расторжения договора. Основание: ст. 24 и 88 ЛесК РФ, ст. 619 ГК РФ.
Если Лесной кодекс не устанавливает иное, к договору аренды лесного участка применяются положения Гражданского кодекса об аренде: о плате, изменении, расторжении и преимущественном праве. Основание: ч. 4 ст. 71 ЛесК РФ.
Каждая обходится участком, деньгами или месяцами спора
Что взыскивают с арендатора и что арендатор вправе требовать сам
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Аренда лесного участка редко срывается на самом договоре — она срывается на подготовке. Компания выбирает цель, под которую нельзя взять участок без торгов, или подаёт заявление на новый срок в последний месяц, когда право уже потеряно. Поэтому сначала я сверяю цель по статье 25 с основанием предоставления и сроком, а только потом готовлю заявление.
Второе, на что смотрю, — проект освоения лесов и лесная декларация. Хороший договор не спасает, если участок используется не по проекту: для арендодателя это готовое основание требовать расторжения и возмещения вреда лесу.
Третье — расчёт арендной платы. Ставки и коэффициенты орган считает по методике, и ошибка в коэффициенте на длинном сроке аренды — это заметные деньги. Расчёт я проверяю по методике, а не принимаю на веру.
И то, что говорю прямо: если участок уже в аренде, договор исполняется и ставка посчитана верно, платить адвокату не за что — достаточно вовремя вносить плату и подавать декларацию.
Состав работы и что компания получает на руки
Порядок работы адвоката — Аренда лесного участка для бизнеса
Признак простой — сколько стоит ошибка
Риск невелик и предсказуем:
Здесь достаточно следить за сроками платы и декларации и хранить проект освоения лесов.
Цена ошибки выше стоимости работы:
Правило простое: если участок берётся впервые или орган заявил о расторжении, документы должен готовить тот, кто знает, как их прочитает арбитражный суд. Если аренда идёт спокойно, скажу об этом на первом разговоре.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор задачи компании | До подписания, ответа на требование или иска | Оценка рисков и план действий; если справитесь своими силами — скажу прямо | от 10 000 ₽ |
| Документы и переписка | Договор, протокол разногласий, претензия, ответ органу | Проект документа, согласованный с вами до подписания или отправки | по соглашению |
| Представительство в компетентном суде | Спор дошёл до суда | Иск или отзыв, расчёты, доказательства, участие в заседаниях | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по вопросу бизнеса | Проверка, переговоры, встреча в офисе компании | Разбор на месте и план ближайших действий | от 50 000 ₽ |
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Что спрашивают директор и юрист компании до подачи заявления и при споре
От десяти до сорока девяти лет, если для цели использования законом не установлен иной срок (ст. 72 ЛесК РФ). Долгосрочная аренда на 49 лет — обычное правило для заготовки древесины.
Да, в случаях, прямо названных в законе: под линейные объекты, недропользование, для ведения сельского хозяйства и иных целей. В остальных случаях участок предоставляется по результатам аукциона (ст. 71 и 74 ЛесК РФ).
Добросовестный арендатор вправе заключить новый договор без торгов, подав заявление не ранее чем за три и не позднее чем за два месяца до окончания срока и не имея сведений в реестре недобросовестных (ст. 74 ЛесК РФ).
По ставкам платы за единицу объёма лесных ресурсов или площади участка и методике, утверждённым Правительством и органами власти субъектов; при аренде по аукциону — по результату торгов (ст. 73 ЛесК РФ).
Права и обязанности по договору аренды лесного участка можно передать другому лицу или уступить право аренды с согласия арендодателя, если договором не установлено иное (ст. 615 ГК РФ).
Проверить основание: досрочное расторжение по требованию арендодателя допустимо только при существенном нарушении или по основаниям Лесного кодекса. Возражения и спор ведутся в арбитражном суде (ст. 619 ГК РФ, ст. 24 ЛесК РФ).
Да. Арендатор составляет проект освоения лесов и подаёт лесную декларацию; использование участка не по проекту — нарушение договора и лесохозяйственного регламента (ст. 88 ЛесК РФ).
Да, объектом аренды может быть часть лесного участка, если она описана и участок прошёл государственный кадастровый учёт (ст. 72 ЛесК РФ).
Договор аренды на срок год и более подлежит государственной регистрации и без неё не противопоставляется третьим лицам (ст. 609 ГК РФ).
Арендная плата за пользование лесным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, вносится в бюджет; вопрос об НДС решается по налоговому статусу платежа и арендатора, и его я проверяю по конкретному договору.