Заключает ли ТСЖ договоры с собственниками

Если товарищество предлагает собственнику заключить договор, сначала определите, о каких отношениях идёт речь. ТСЖ — товарищество собственников жилья — вправе заключать договор управления многоквартирным домом и другие договоры, обеспечивающие управление, содержание и ремонт общего имущества. Кроме того, оно может выполнять работы для собственников помещений и предоставлять им услуги. Значит, договорные отношения с владельцем помещения допустимы; предметом обсуждения должны быть конкретные работы, услуги и обязательства сторон — п. 1 и 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ.

При этом вопрос «заключает ли ТСЖ договоры с собственниками» нужно отличать от вопроса об обязанностях товарищества перед домом. ТСЖ обязано управлять многоквартирным домом, поддерживать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества. Эти обязанности относятся к деятельности товарищества по управлению домом. Оценивая предложенные условия, соотнесите их с обязанностями ТСЖ по п. 2 и 4 ст. 138 ЖК РФ: договор касается обслуживания имущества, за состояние которого товарищество отвечает перед собственниками.

Если главный вопрос — размер платы, ориентиром служат смета и доля собственника в общем имуществе. Товарищество вправе определять годовую смету доходов и расходов, а на её основе устанавливать платежи и взносы для каждого владельца помещения соразмерно его доле. В смету могут входить содержание, ремонт, капитальный ремонт и другие предусмотренные цели. Поэтому при обсуждении суммы в договоре имеет смысл сопоставить её с принятой сметой и тем, за какие расходы она начисляется, — п. 2 и 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ.

Отказ от подписания договора не освобождает владельца помещения от участия в общих расходах. ТСЖ должно обеспечивать выполнение всеми собственниками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями. При неисполнении обязанности участвовать в общих расходах товарищество вправе обратиться в суд за взысканием обязательных платежей и взносов — п. 5 ст. 138 и ч. 3 ст. 137 ЖК РФ.

Подписанный договор имеет значение для исполнения согласованных обязательств: товарищество обязано выполнять их в установленном законодательством порядке. Если спор касается обещанных работ или услуг, сопоставляйте требование с содержанием договора и фактическим исполнением. Например, вопрос об исполнении конкретной договорной обязанности следует связывать с тем, что товарищество приняло на себя, — п. 3 ст. 138 ЖК РФ.

Условия об общем имуществе затрагивают интересы всех владельцев помещений. При установлении порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью ТСЖ обязано соблюдать права и законные интересы собственников. Если договор касается использования части такого имущества, учитывайте это ограничение: товарищество вправе предоставлять её в пользование при соблюдении прав собственников. Ориентиры здесь — п. 6 ст. 138 и п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ.