Зачем заключать договор аренды

Договор аренды нужен, когда имущество хотят предоставить другому лицу на время и за плату. Для передающей стороны он означает обязательство предоставить имущество, для принимающей — возможность пользоваться им на условиях аренды. Так описаны отношения арендодателя и арендатора в ст. 606 ГК РФ. Если вы решаете, зачем заключать договор аренды, начните с цели: получить имущество для использования, не приобретая его в собственность.

В договоре участвуют две стороны с разными ролями. Арендодатель предоставляет имущество, арендатор получает его во временное пользование. В ст. 606 ГК РФ также используются слова «наймодатель» и «наниматель». Здесь они обозначают соответствующие стороны договора имущественного найма. Смысл договорённости состоит в платном использовании чужого имущества; передача в собственность не входит в определение обычной аренды.

Пользование может сочетаться с владением. Владеть имуществом в рамках аренды означает иметь его у себя на время, а пользоваться — извлекать из него полезные свойства. Возможен и вариант, при котором предоставляется только пользование. Оба варианта предусмотрены ст. 606 ГК РФ. При обсуждении договора стоит различать эти условия, чтобы договорённость отвечала тому, как арендатор будет использовать имущество.

Отдельный практический вопрос — кому достанется результат использования. Если арендатор получает плоды, продукцию или доходы, используя имущество в соответствии с договором, они принадлежат ему. Для такого результата ст. 606 ГК РФ связывает право собственности именно с соблюдением договора. Поэтому условия пользования имеют значение не только при передаче имущества, но и при получении дохода от него.

Заключить договор и оформить его письменно — связанные вопросы. Письменная форма обязательна, если срок аренды превышает год. Когда хотя бы одна сторона является юридическим лицом, требование действует при любом сроке. Например, короткий срок не освобождает от письменной формы при участии организации. Для договора между гражданами правило о сроке более года также сохраняется — п. 1 ст. 609 ГК РФ.

Если речь идёт о недвижимости, возникает ещё вопрос государственной регистрации. По общему правилу договор её аренды подлежит регистрации, но закон может устанавливать исключения. Такое условие закреплено в п. 2 ст. 609 ГК РФ. Выбирая способ оформления, учитывайте, какое именно имущество передают: правило о регистрации относится к недвижимому имуществу.

Наконец, аренда может предусматривать последующий переход имущества в собственность арендатора. Это отличается от обычного временного пользования. Для такого договора применяется форма, установленная для купли-продажи соответствующего имущества, — п. 3 ст. 609 ГК РФ. Если стороны рассчитывают на будущий выкуп, эту цель нужно учитывать уже при оформлении договорённости.