В какой форме заключается договор найма жилья

Если вы договариваетесь о найме жилья, оформляйте договор письменно. На вопрос, в какой форме заключается договор найма, ответ одинаков и для квартиры, и для другого жилого помещения: письменная форма обязательна. Ориентиром служит п. 1 ст. 674 ГК РФ, который связывает это требование именно с наймом жилого помещения.

Устная договорённость о проживании не соответствует установленной форме договора. Когда стороны обсуждают наём устно, им нужно перейти к письменному оформлению своих договорённостей. Это касается как собственника, так и человека, который собирается снимать жильё: требование к форме относится к договору между ними, а не только к действиям одной стороны — п. 1 ст. 674 ГК РФ.

Короткий срок проживания не меняет ответ о форме. Если жильё снимают меньше чем на год, договор всё равно оформляют письменно. Пункт 1 ст. 674 ГК РФ устанавливает общее правило для найма жилого помещения. Продолжительность найма имеет другое значение: с ней связано требование государственной регистрации ограничения права собственности по п. 2 той же статьи.

Для договора на год нужно учитывать оба правила. Письменное оформление требуется по п. 1 ст. 674 ГК РФ, а возникающее ограничение права собственности подлежит государственной регистрации по п. 2. Выражение «не менее года» охватывает и срок ровно в год. Ждать, пока согласованный срок станет больше года, для применения этого требования не нужно.

Если договор заключают на более продолжительный срок, условие о регистрации также действует. Для применения п. 2 ст. 674 ГК РФ имеет значение срок, на который заключён договор найма. Поэтому при подготовке письменного текста стоит соотнести согласованную продолжительность найма с годовым порогом: именно так определяется, возникает ли предусмотренное этой нормой требование к регистрации обременения.

Как связан наём с регистрацией права собственника? Пункт 2 ст. 674 ГК РФ называет ограничение, или обременение, права собственности на жилое помещение. В этом случае оба слова обозначают предмет регистрации. Основанием его возникновения служит договор найма, заключённый на срок не менее года. Речь идёт об ограничении права собственника в связи с наймом жилья.

Письменная форма и государственная регистрация обременения отвечают на разные практические вопросы. Первое правило определяет, как оформить договорённость о найме. Второе относится к возникающему ограничению права собственности при определённой продолжительности договора. Если вы выбираете срок найма, учитывайте это различие: письменный договор нужен при любом сроке, а годовой порог относится к регистрации — п. 1 и 2 ст. 674 ГК РФ.