В какой форме заключается договор аренды

Чтобы определить, какая форма нужна для договора аренды, начните с двух вопросов: кто будет его стороной и на какой срок передают имущество. Письменное оформление обязательно при аренде больше чем на год. Отдельное основание — участие юридического лица. Эти условия действуют независимо друг от друга: для обязанности оформить договор письменно достаточно любого из них. Это правило п. 1 ст. 609 ГК РФ.

Если имущество сдают друг другу граждане, при применении этого правила ориентируйтесь на согласованный срок. Аренду на срок более года нужно оформить письменно, даже когда обе стороны готовы ограничиться устной договорённостью. Граница сформулирована именно как срок «более года»: срок ровно год под это условие не подпадает. Но прежде чем выбирать форму, нужно также учесть предмет аренды и договорённость о его возможном выкупе — п. 1–3 ст. 609 ГК РФ.

Если арендатор или арендодатель — юридическое лицо, письменная форма нужна при любой продолжительности аренды. Правило одинаково работает и когда имущество передаёт юридическое лицо, и когда оно получает его в пользование. Согласие другой стороны обойтись устной договорённостью этого требования не меняет. Сокращение срока до года или менее также не устраняет обязанность письменно оформить такую аренду — п. 1 ст. 609 ГК РФ.

При аренде недвижимости различайте письменную форму договора и его государственную регистрацию. Это два разных требования к оформлению отношений. По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, но законом могут быть установлены исключения. Поэтому, решая вопрос об оформлении конкретной недвижимости, учитывайте и правило о регистрации, и применимость предусмотренного законом исключения. Сводить весь вопрос к тому, записали ли стороны условия аренды на бумаге, было бы неверно — п. 2 ст. 609 ГК РФ.

Ещё один случай — аренда, по условиям которой имущество впоследствии должно перейти в собственность арендатора. Здесь ориентиром становится форма договора купли-продажи именно такого имущества. При выборе оформления нужно учитывать не только передачу вещи во временное пользование, но и согласованный переход права собственности. Если стороны включают в договор условие о будущем выкупе, применяют специальное правило п. 3 ст. 609 ГК РФ.

На практике ответ складывается из этих признаков вместе. Участие юридического лица означает необходимость письменного договора; недвижимость ставит вопрос о государственной регистрации; будущий переход собственности к арендатору отсылает к форме купли-продажи. У одного договора могут одновременно присутствовать несколько таких признаков. Выбирая оформление, учитывайте каждый из них: короткий срок аренды не отменяет требования, связанного с участием юридического лица, а письменный текст договора не решает вопрос о регистрации недвижимости — ст. 609 ГК РФ.