Сколько налога нужно платить при сдаче квартиры

Чтобы понять, сколько платить налога, если сдаёшь квартиру в аренду, сначала определите свой режим налогообложения. Процент нельзя выбирать отдельно от режима: у НДФЛ, налога на профессиональный доход, упрощённой и патентной систем разные правила. Затем сопоставьте ставку с той суммой, к которой она применяется. Для собственника существенны не только поступления от жильца, но и другие доходы, если они входят в общую налоговую базу.

При уплате налога на доходы физических лиц — НДФЛ — налоговый резидент применяет прогрессивную шкалу. До 2,4 миллиона рублей включительно ставка составляет 13%. В следующем диапазоне, до 5 миллионов рублей, налог равен 312 тысячам рублей плюс 15% превышения над 2,4 миллиона. Повышенный процент относится к превышению порога, а не ко всей сумме дохода. Расчёт ведётся по совокупности доходов, облагаемых по этой шкале, — п. 1 ст. 224 НК РФ.

При сумме свыше 5 миллионов и до 20 миллионов рублей налог составляет 702 тысячи рублей плюс 18% превышения над 5 миллионами. Далее, до 50 миллионов, — 3402 тысячи рублей плюс 20% превышения над 20 миллионами. Свыше 50 миллионов — 9402 тысячи рублей плюс 22% превышения над этим порогом. Поэтому оценивать ставку с арендной платы только по размеру ежемесячного платежа жильца неверно: учитывается сумма за налоговый период — п. 1 ст. 224 НК РФ.

Если доход от сдачи квартиры облагается налогом на профессиональный доход, размер ставки определяется тем, кто платит за аренду. Для поступлений от физических лиц действует 4%. Когда платит юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель для использования квартиры в предпринимательской деятельности, применяется 6%. Это две ставки внутри одного специального режима, а не ступени роста дохода. Различие закреплено в ст. 10 422-ФЗ.

Для предпринимателя на упрощённой системе выбор объекта налогообложения меняет расчёт. При объекте «доходы» базовая ставка равна 6%; при объекте «доходы, уменьшенные на величину расходов» — 15%. Во втором случае процент применяют к разнице доходов и расходов. Региональные законы могут снижать ставки в пределах 1–6% и 5–15% соответственно для определённых видов деятельности и при соблюдении установленных критериев — п. 1 и 2 ст. 346.20 НК РФ ч.2.

При патентной системе базовая налоговая ставка составляет 6% — п. 1 ст. 346.50 НК РФ. Не переносите её автоматически на расчёт по упрощённой системе: совпадение процентов не делает режимы одинаковыми. Для ответа в рублях сначала нужно определить применяемую систему и соответствующую ей налоговую базу. Сравнение только процентов без этого не покажет, сколько налога придётся платить со сдачи квартиры.