Подходят ли земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства

Если вы выбираете земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, выясните, для какого использования предназначен конкретный участок. Для вопроса о доме существенно различие между садовым и огородным участками. Закон связывает возможность размещать садовые и жилые дома именно с садовым участком. Огородный предназначен для другого набора построек. Эти два варианта использования земли разграничены в п. 1 и 4 ст. 3 Закона № 217-ФЗ.

На садовом участке можно не только выращивать урожай, но и отдыхать. Право размещения построек здесь охватывает садовые дома, жилые дома, хозяйственные постройки и гаражи. Поэтому для дачи с домом садовый участок подходит по своему назначению. При этом право размещать дом нужно соотнести с режимом застройки конкретной земли: п. 1 ст. 3 Закона № 217-ФЗ применяется вместе с правилами о градостроительном регламенте из ст. 36 ГрК РФ.

Если нужен дом для сезонных приездов, закон предусматривает садовый дом. Это здание для временного пребывания, где человек удовлетворяет бытовые и другие связанные с таким пребыванием нужды. Жилой дом назван отдельным видом здания, которое также можно разместить на садовом участке. Выбирая между этими вариантами, учитывайте предполагаемое использование дома — п. 1 и 2 ст. 3 Закона № 217-ФЗ.

Огородный участок не подходит для размещения дачного дома по правилам о садовых участках. На нём допускаются хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая, причём они не должны относиться к объектам капитального строительства. Возможность отдыхать на огородном участке сохраняется, но набор допустимых построек остаётся иным, чем на садовом, — п. 4 ст. 3 Закона № 217-ФЗ.

Для бани, сарая или теплицы тоже имеет значение вид участка и характер постройки. Понятие хозяйственных построек включает капитальные объекты и некапитальные строения, однако для огородного участка действует ограничение на капитальность и назначение. Нельзя переносить весь перечень возможностей садового участка на огородный только потому, что оба используются для отдыха и выращивания культур, — п. 3 и 4 ст. 3 Закона № 217-ФЗ.

Перед выбором места для дома учитывайте градостроительный регламент — правила, определяющие правовой режим земли и объектов при застройке и последующем использовании. Его действие охватывает участки в пределах соответствующей территориальной зоны с предусмотренными законом исключениями. Если виды разрешённого использования устанавливаются иными регламентами использования земель, градостроительные регламенты для таких участков не устанавливаются. Это разграничение закреплено в ч. 1, 3 и 6 ст. 36 ГрК РФ.

Если участок уже используется с несоответствием градостроительному регламенту, возможность продолжать такое использование нельзя приравнивать к свободе любой перестройки. Для реконструкции закон требует привести объект в соответствие с регламентом либо уменьшить несоответствие предельным параметрам. Изменять разрешённое использование такого участка можно с приведением его в соответствие с видами использования по регламенту — ч. 8 и 9 ст. 36 ГрК РФ.