Почему кадастровая стоимость ниже рыночной

Кадастровая стоимость может оказаться ниже рыночной, поскольку это результат оценки недвижимости на определённую дату, а не требование установить цену любой сделки. По ст. 3 237-ФЗ её рассчитывают на основе факторов, влияющих на цену, в соответствии с методическими указаниями. Поэтому при сравнении двух сумм сначала нужно понять, к какой дате относится каждая из них. Сопоставление кадастрового результата с рыночной ценой на другую дату само по себе ещё не объясняет причины расхождения.

Рыночная информация при кадастровой оценке используется. Ст. 3 237-ФЗ прямо предусматривает её применение вместе со сведениями об экономических характеристиках использования недвижимости. Поэтому объяснять низкую кадастровую стоимость полным отсутствием связи с рынком неверно. Обязательного соотношения кадастровой и рыночной стоимости нет — сравните дату оценки и учтённые характеристики объекта с фактическими данными. Одно соотношение сумм не позволяет судить о правильности расчёта.

Для квартиры существенны сведения о самом помещении и доме. По ч. 2 ст. 14 237-ФЗ при оценке помещений рассматривают влияние местоположения, года постройки, материала стен, серии многоквартирного дома, ветхого или аварийного состояния и нахождения в зоне с особыми условиями использования территории. Это территория, для которой установлены особые условия использования. Закон также предусматривает другие факторы, указанные в методических указаниях. Чтобы объяснить разницу применительно к своей квартире, нужно выяснить, какие именно сведения вошли в оценку, а не предполагать причину только по итоговой цифре.

Для земельного участка перечень обязательных сведений иной: ч. 3 ст. 14 237-ФЗ называет местоположение, нахождение в зоне с особыми условиями использования территории и другие предусмотренные методическими указаниями факторы. Характеристики многоквартирного дома не объясняют оценку земли сами по себе. Причину расхождения нужно связывать с тем объектом, стоимость которого сравнивается, и с влияющими на него сведениями.

Полученные результаты подлежат контролю качества по ч. 4 ст. 14 237-ФЗ. При таком контроле учитывают сложившуюся ценовую ситуацию на рынке недвижимости, в том числе сведения о сделках из Единого государственного реестра недвижимости. Однако наличие контроля не означает, что любое отличие от рыночной цены исключено. Для вывода об ошибке нужны сведения о расчёте и характеристиках объекта.

Если вопрос возник при ознакомлении с проектом отчёта, ч. 19 ст. 14 237-ФЗ позволяет приложить к замечанию документы об ошибках и неучтённых характеристиках недвижимости. Здесь имеет смысл указать конкретное расхождение в исходных сведениях и подтвердить его документом. Само утверждение, что объект на рынке стоит дороже, не показывает, какой фактор пропущен или учтён неправильно. Разница сумм служит поводом разобраться в оценке, но не заменяет объяснения её причины.