Почему кадастровая стоимость бывает выше рыночной и как её снизить

Если кадастровая оценка выше рыночной, начните с характеристик объекта, использованных при расчёте. Причиной завышения могут быть неверные сведения о местоположении, целевом назначении, разрешённом использовании земли, состоянии здания или степени износа. Например, спор может касаться того, учтено ли ветхое состояние недвижимости. Искажение таких данных относится к ошибкам оценки по ч. 13 ст. 21 237-ФЗ. Ошибкой также признаётся арифметический просчёт, повлиявший на стоимость, — ч. 2 той же статьи.

При обнаружении ошибки обращайтесь в бюджетное учреждение, определившее кадастровую стоимость. В заявлении укажите кадастровый номер, свои контактные сведения и объясните, какие данные ошибочны и почему. При необходимости назовите страницы или разделы отчёта, где они использованы. Подтверждающие документы и сведения о характеристиках объекта можно приложить по желанию. Подать заявление вправе любое физическое или юридическое лицо в течение пяти лет со дня внесения соответствующей стоимости в Единый государственный реестр недвижимости — ч. 1, 5, 6, 9–11 ст. 21 237-ФЗ.

Если цель — привести кадастровую стоимость к рыночной, используйте другую процедуру: заявление об установлении рыночной стоимости. Она доступна лицам, чьи права или обязанности затрагивает кадастровая стоимость. Потребуется отчёт об оценке в электронной форме; внутри него должна быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах, ограничениях и обременениях. Срок подачи отсчитывается от даты, по состоянию на которую проведена оценка: он составляет шесть месяцев — ч. 1, 5–7 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Если заявитель — правообладатель, но не собственник частной недвижимости, приложите согласие собственника. В нём указываются сведения о собственнике, его почтовый адрес, электронный адрес при наличии и кадастровый номер объекта. Для государственной и муниципальной недвижимости согласие собственника не требуется — ч. 5.1–5.2 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Оба вида заявлений принимаются бюджетным учреждением или многофункциональным центром. Можно обратиться лично, направить регистрируемое почтовое отправление с уведомлением о вручении либо воспользоваться электронным способом, включая портал государственных и муниципальных услуг. Выбирайте способ с учётом подготовки электронного отчёта, если просите установить рыночную стоимость, — ч. 3 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ и ч. 7 ст. 21 237-ФЗ.

Рассмотрение любого из этих заявлений занимает тридцать календарных дней с поступления. При исправлении ошибок срок самого исправления по заявлению составляет сорок пять календарных дней с его поступления — ч. 16, 18 ст. 21 237-ФЗ. По заявлению о рыночной стоимости решение направляют в течение пяти рабочих дней после принятия — ч. 10, 14 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Получив отказ, сопоставьте его причины с заявлением и отчётом. При отказе установить рыночную стоимость учреждение обязано перечислить все выявленные основания. Его решение можно оспорить в суде и одновременно попросить установить кадастровую стоимость в размере рыночной — ч. 12, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ. Отказ исправить ошибки также оспаривается в порядке административного судопроизводства — ч. 23 ст. 21 237-ФЗ.