Платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры

Если вы продаёте квартиру после выхода на пенсию, сначала определите основание освобождения дохода от налога. Правило о продаже имущества распространяется на физических лиц, в том числе пенсионеров: при облагаемой продаже они рассчитывают и уплачивают налог. При этом доход может освобождаться от налогообложения по условиям владения недвижимостью. Получение пенсии не меняет эту последовательность: сначала проверяют освобождение, затем решают вопрос о расчёте. Основания — подп. 2 п. 1 ст. 228 и п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Главный ориентир — минимальный предельный срок владения, то есть период непрерывной собственности, после которого доход от продажи освобождается от налога. Для квартиры применяются сроки три года либо пять лет. Сравнивать нужно срок владения продаваемым жильём с подходящим условием закона, а не время, прошедшее после назначения пенсии. Если необходимый период уже прошёл, освобождение связано именно с квартирой и историей её приобретения — п. 2–4 ст. 217.1 НК РФ.

Трёхлетний срок действует, когда квартира получена по наследству. Он также применяется при дарении от члена семьи или близкого родственника. Для подаренного жилья существенно, кем даритель приходится продавцу: условие о родстве относится к дарению. Ещё два основания для трёхлетнего срока — приватизация и получение квартиры плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Здесь имеет значение основание возникновения собственности, а не возраст владельца. Эти случаи предусмотрены подп. 1–3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Если пенсионер купил квартиру, трёхлетний срок может применяться как к единственному жилью. Для этого проверяют, владеет ли пенсионер ещё каким-либо жилым помещением или долей к моменту государственной регистрации перехода права на продаваемую квартиру покупателю. Наличие такого жилья препятствует применению условия о единственном жилье, кроме случая недавней покупки замены. При этом учитывается и совместная собственность супругов. Поэтому для ответа нужно установить состав жилья в собственности, включая доли, а не только выяснить, где пенсионер фактически живёт. Условие закреплено в подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Покупка замены перед продажей старой квартиры не всегда мешает применить правило о единственном жилье. Жилое помещение или доля, приобретённые продавцом либо его супругом в течение 90 календарных дней до государственной регистрации перехода права на проданное жильё, для этого условия не учитываются. Сопоставьте даты приобретения нового жилья и перехода права на прежнее. Это позволяет оценить именно предусмотренное законом исключение, а не считать любую вторую квартиру препятствием для трёхлетнего срока — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Когда оснований из пункта 3 нет, общий минимальный срок составляет пять лет. Например, при продаже купленной квартиры наличие другого жилья требует проверить, подходит ли какое-либо иное основание для трёхлетнего срока. Кроме того, закон субъекта Российской Федерации может сократить минимальный срок для всех либо отдельных категорий налогоплательщиков и объектов. Применять сокращение можно по соответствующему региональному правилу, а не по факту получения пенсии — п. 4 и 6 ст. 217.1 НК РФ.

Для квартиры, приобретённой по договору участия в долевом строительстве, начало срока связано с полной оплатой её стоимости по договору. Доплата из-за увеличения площади после ввода дома в эксплуатацию при этом не учитывается. Если приобретались права требования по уступке, срок считают с полной оплаты этих прав по договору уступки. Пенсионеру, который долго ждал завершения строительства, нужно сопоставить документы об оплате с условиями договора: дата расчёта здесь влияет на продолжительность владения для освобождения — п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Изменение квартиры тоже может влиять на подсчёт. При продаже жилья, образованного после раздела, перепланировки, реконструкции или выдела доли, учитывается срок собственности на исходное помещение либо долю. При объединении помещений ориентиром служит приобретение последнего из них или дата, определяемая по правилу об оплате долевого строительства. Поэтому история объекта нужна и тогда, когда продавец считает квартиру давно принадлежащей ему: юридическое образование нового помещения требует применить подходящее правило п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Если продажа облагается налогом, пенсионер рассчитывает его самостоятельно. Декларацию представляют в налоговый орган по месту своего учёта с учётом правил декларирования. Сумму налога, рассчитанную по декларации, уплачивают не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода от продажи. Ожидание пенсионных выплат не меняет эту обязанность. Для её исполнения нужны сведения о продаже и документы, по которым определялось право на освобождение: расчёт и уплата регулируются п. 2–4 ст. 228 НК РФ.