Обязательно ли межевание при продаже земельного участка

Если вы собираетесь продать землю без межевания, сначала выясните, есть ли в ЕГРН сведения о местоположении границ. Именно отсутствие этих сведений препятствует регистрации права по договору продажи. Государственный регистратор прав приостановит регистрацию, даже если продавец и покупатель согласовали условия сделки. Основание — п. 21.1 ч. 1 ст. 26 О государственной регистрации недвижимости.

Нужно ли делать межевание участка при каждой продаже? Повторять работы только из-за смены собственника не нужно, когда местоположение границ уже отражено в ЕГРН. Для решения вопроса о межевании ориентируйтесь на сведения реестра, а не на то, сколько раз землю продавали раньше. Указанное основание приостановления связано с отсутствием границ в реестре — п. 21.1 ч. 1 ст. 26.

Покупателю, который хочет купить землю без межевания, нужно учитывать препятствие к оформлению своего права. Подписанный договор не устраняет проблему отсутствующих сведений о границах. Пока она сохраняется, регистрация по этому договору будет приостановлена. Чтобы оформить землю на покупателя, потребуется обеспечить внесение сведений о местоположении границ в ЕГРН — п. 21.1 ч. 1 ст. 26.

Когда границы предстоит установить, значение имеет качество выполненных работ. Результаты определения координат в межевом плане должны отвечать требованиям к точности и методам определения координат. Несоответствие этим требованиям даёт государственному регистратору прав другое основание для приостановления. Поэтому при подготовке участка к продаже нужно учитывать содержание межевого плана, а не только факт его изготовления — п. 19.1 ч. 1 ст. 26.

Отдельный вопрос — согласование границ. Если при их установлении нарушен установленный порядок согласования или границы не считаются согласованными, это тоже препятствует учёту и регистрации. Исключения касаются признания границ установленными при разрешении земельного спора либо признания их спорными при комплексных кадастровых работах. Для продавца это означает, что подготовку к продаже нельзя свести к определению координат: имеет значение и согласование местоположения границ — п. 25 ч. 1 ст. 26.

Если для продажи проводится государственный кадастровый учёт, проверьте также доступ к участку. Проход или проезд от земель общего пользования должен быть обеспечен, в том числе через сервитут — право ограниченного пользования чужой землёй. Отсутствие доступа к этому или другим участкам является основанием приостановления при кадастровом учёте — п. 26 ч. 1 ст. 26.

Исключение для регистрации сервитута не разрешает оформить продажу земли без сведений о границах. Оно касается именно регистрации такого ограниченного пользования участком. Поэтому продавцу и покупателю следует различать две задачи: обеспечить доступ через чужую землю и зарегистрировать переход права по договору продажи. Для второй задачи требование о наличии границ в ЕГРН сохраняется — п. 21.1 ч. 1 ст. 26.