Нужно ли заключать договор с управляющей компанией

Договор управления многоквартирным домом связывает собственников помещений и управляющую организацию, которую обычно называют управляющей компанией, или УК. На вопрос, заключают ли договор с УК после ее выбора общим собранием, отвечает ч. 1 ст. 162 ЖК РФ: договор заключают с каждым собственником помещения на условиях, указанных в решении собрания. Это касается не только содержания текста, но и основания для его оформления: выбранные общим собранием условия должны найти отражение в договоре.

Для такого договора предусмотрены письменная форма или электронная форма с использованием системы. В обоих случаях речь идет об одном документе, подписанном сторонами. Управляющая организация должна иметь лицензию на деятельность по управлению многоквартирными домами. При чтении предложенного документа стоит сопоставить, какая именно организация выступает стороной и какую деятельность она принимает на себя. Само название документа не заменяет предусмотренные законом условия договора управления.

Участие каждого собственника в договоре сочетается с общим решением по дому. Часть 1 ст. 162 ЖК РФ устанавливает, что собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений, выступают одной стороной договора. Речь идет именно о голосах, а не просто о количестве подписавших людей. При этом обязанности каждый собственник исполняет самостоятельно, включая внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. За обязательства других собственников он не отвечает.

Одинаковые условия для всех собственников прямо предусмотрены ч. 4 ст. 162 ЖК РФ. Договор с конкретным собственником нельзя рассматривать как свободный выбор совершенно иных правил управления общим домом. Если предложенный текст отличается от условий, принятых собранием, полезно сопоставить сами положения: перечень работ, порядок определения платы, контроль за исполнением. Такое сопоставление позволяет точно обозначить расхождение, а не ограничиваться общим несогласием с договором или с работой компании.

По ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за плату выполняет работы и оказывает услуги по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества. Договор определяет содержание этих обязанностей в отношении конкретного дома. В нем по ч. 3 той же статьи должны быть указаны адрес дома и состав общего имущества, которым предстоит управлять. Это позволяет связать обещанные работы с тем имуществом, ради содержания которого собственники заключают договор, а не оставлять обязанности компании в виде общей фразы.

Следующая обязательная часть — перечни работ и услуг, а также порядок изменения перечня работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества. Отдельно указывают коммунальные услуги, которые предоставляет управляющая организация, с учетом предусмотренных законом исключений. При оценке текста важно различать содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг: закон описывает их как отдельные составляющие. Из договора должно быть понятно, какие именно обязанности принимает УК. Нельзя заменять весь перечень одним неопределенным обещанием обслуживать дом.

Порядок определения цены договора и размера платы также относится к обязательным условиям по ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Договор должен объяснять и порядок внесения платы с учетом исключений, предусмотренных этой частью. Закон требует включить также порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организацией. Если в доме установлено внутридомовое газовое оборудование, в договоре закрепляют обязанность УК заключить со специализированной организацией договор о его техническом обслуживании и ремонте. Это условие связано с наличием такого оборудования.

Для договора с организацией, выбранной общим собранием в случае, указанном в ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, ч. 5 предусматривает срок от одного года до пяти лет. Подписывать новый документ по окончании срока не требуется, если договор продлевается по ч. 6 ст. 162 ЖК РФ. Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора по окончании его действия, по ч. 6 он считается продленным на прежний срок и с прежними условиями. При этом вопрос о первоначальном заключении отличается от вопроса о продлении уже действующего договора.

Заключенный договор управляющая организация обязана разместить в системе: это предусмотрено ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ. Начало его исполнения закон связывает с датой внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления домом. Если же собственники хотят отказаться от уже действующего договора, нужно учитывать ч. 8.2 этой статьи: она предусматривает решение общего собрания и правила такого отказа. Отказ отдельного собственника подписать предложенный текст и коллективное прекращение договора управления — разные вопросы, которые нельзя смешивать.