Нужно ли заключать договор найма жилого помещения

Если вы собираетесь снимать жильё за плату для собственного проживания, договор найма жилого помещения нужен в письменной форме. Для собственника, который предоставляет такое жильё, действует то же требование. Пункт 1 ст. 674 ГК РФ связывает письменное оформление с договором найма, а не с выбором одной из сторон. Устная договорённость не соответствует установленной форме этого договора.

Чтобы понять, будет ли договор найма жилого помещения подходящим оформлением ваших отношений, смотрите на цель передачи жилья и участников. При найме собственник либо уполномоченное им лицо предоставляет другому участнику жильё за плату во владение и пользование для проживания. Передающая сторона называется наймодателем, получающая — нанимателем. Именно такое содержание отношений описано в п. 1 ст. 671 ГК РФ: человек получает жильё для жизни и платит за его использование.

Заключить договор в качестве наймодателя может не только собственник лично. Это вправе сделать и лицо, которое собственник уполномочил предоставлять жильё. Если общение идёт с представителем владельца, вопрос о его полномочиях связан с тем, кто вправе выступать передающей стороной по п. 1 ст. 671 ГК РФ. Для нанимателя это существенное различие: закон называет участником договора собственника или управомоченное им лицо.

При выборе срока учитывайте отдельное правило о регистрации. Если договор заключён на срок не менее года, государственная регистрация требуется для возникающего на его основании ограничения права собственности на жилое помещение. Такое ограничение также называют обременением: право собственности существует с учётом предоставленного нанимателю жилья. Обязанность зарегистрировать это обременение закреплена в п. 2 ст. 674 ГК РФ. Срок ровно год тоже подпадает под это правило.

Письменная форма и регистрация обременения относятся к разным вопросам оформления. Когда решаете, нужен ли договор найма жилого помещения на короткий срок, ориентируйтесь на общее требование о письменной форме. Оно действует и при сроке менее года. А требование о государственной регистрации обременения в п. 2 ст. 674 ГК РФ относится к договорам, заключённым как минимум на год. Сокращение срока не отменяет письменного оформления по п. 1 этой статьи.

Если жильё получает юридическое лицо, например организация для проживания граждан, правовая конструкция другая. Пункт 2 ст. 671 ГК РФ предусматривает для юридических лиц аренду или иной договор. Использовать полученное жилое помещение организация может только для проживания граждан. Поэтому при оформлении учитывайте, кто становится стороной договора: гражданин, снимающий жильё для проживания, или юридическое лицо, которому оно предоставляется для проживания граждан. Эти случаи разграничены в ст. 671 ГК РФ.