Нужно ли заключать договор аренды

Вопрос о том, обязательно ли заключать договор аренды, стоит уточнить: речь о письменном оформлении, государственной регистрации или будущем выкупе имущества. Статья 609 ГК РФ разделяет эти вопросы. Письменная форма означает, что договор должен быть оформлен письменно. Государственная регистрация названа в законе отдельно, применительно к недвижимости. А условие о будущем переходе собственности меняет правило выбора формы договора. Ответ только по сроку аренды может оказаться неполным: нужно учитывать также участников и содержание их соглашения.

Первое основание для обязательной письменной формы — срок более года. Оно прямо указано в п. 1 ст. 609 ГК РФ. Если стороны договариваются об аренде на такой срок, письменное оформление обязательно. Здесь закон связывает требование именно с продолжительностью аренды. Согласие участников на устную договорённость не меняет приведённого правила. Когда обе стороны — граждане, это основание всё равно действует: отсутствие юридического лица среди участников не отменяет требования к договору на срок более года.

Второе основание связано с тем, кто заключает договор. Если хотя бы одна сторона является юридическим лицом, письменная форма обязательна независимо от срока. Юридическое лицо — организация, участвующая в договоре в этом качестве. По п. 1 ст. 609 ГК РФ не имеет значения, выступает она арендатором или другой стороной. Также не требуется, чтобы организациями были оба участника. Достаточно участия одного юридического лица, чтобы правило о письменной форме действовало и при коротком сроке аренды.

Эти основания работают самостоятельно. Например, при аренде между гражданами на срок более года требование возникает из продолжительности договора. При участии юридического лица тот же вопрос решается уже составом сторон, даже если срок не превышает года. Проверять только продолжительность пользования имуществом недостаточно. Сначала нужно сопоставить с п. 1 ст. 609 ГК РФ оба признака: срок и наличие юридического лица. Если подходит хотя бы один из них, письменное оформление обязательно по этому пункту.

При этом выражение «более года» нельзя заменять выражением «год и более». Срок ровно на год не превышает год. При таком сроке письменное оформление по п. 1 ст. 609 ГК РФ обязательно, если хотя бы одна из сторон — юридическое лицо. Однако это ещё не позволяет сделать общий вывод, что любой договор на год можно оставить устным. Остаётся второе основание — участие юридического лица. Кроме того, сама статья отдельно регулирует недвижимость и договоры с переходом собственности, так что их условия тоже имеют значение.

Для недвижимого имущества п. 2 ст. 609 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию договора аренды, если иное не установлено законом. Оговорка об исключениях входит в само правило. Нельзя отбрасывать её и утверждать, что регистрация обязательна для любого договора без исключений. Но нельзя и считать, что письменного оформления всегда достаточно. Требование изложить договор письменно и положение о государственной регистрации относятся к разным вопросам. Оформив договор письменно, проверьте, предусмотрено ли законом исключение для вашей аренды; если исключения нет, договор нужно зарегистрировать.

Особый случай — аренда с условием о последующем переходе права собственности на имущество к арендатору. Это означает, что соглашение предусматривает не только пользование имуществом, но и его будущее приобретение арендатором. По п. 3 ст. 609 ГК РФ такой договор заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи соответствующего имущества. Здесь ориентиром становится форма продажи именно этого имущества. Ограничиться общим рассуждением о сроке аренды нельзя: условие о переходе собственности прямо названо в законе отдельным основанием для выбора формы.

При обсуждении выкупа существенна разница между намерением сторон когда-нибудь вернуться к вопросу о продаже и условием договора, которое предусматривает переход собственности. Приведённое правило п. 3 ст. 609 ГК РФ относится к договору, содержащему такое условие. Само название соглашения «аренда» не заменяет оценки его содержания. Если переход собственности предусмотрен, ответ о форме нужно строить с учётом этого положения, а не только общего правила о письменном оформлении при определённом сроке или составе участников.

Для ответа на ваш вопрос по ст. 609 ГК РФ нужны конкретные сведения: кто выступает сторонами, на какой срок передаётся имущество, является ли оно недвижимым и предусмотрен ли переход собственности к арендатору. Эти сведения позволяют соотнести договор с каждым из трёх пунктов статьи. Обязанность оформить его письменно прямо установлена для срока более года и для участия хотя бы одного юридического лица. Недвижимость и последующий выкуп добавляют свои правила, которые также нужно учитывать при оформлении аренды.