Нужно ли заключать договор аренды квартиры

Если вы собираетесь снимать квартиру и обсуждаете с собственником, нужен ли договор, ответ — да, оформляйте его письменно. Вопрос о форме уже решён законом, а не оставлен на усмотрение участников найма. Для договора найма жилого помещения письменная форма обязательна по п. 1 ст. 674 ГК РФ. Это правило относится именно к оформлению договорных отношений по поводу жилья.

В бытовом вопросе обычно говорят об аренде квартиры. Статья, которая отвечает на вопрос о письменном оформлении, использует название «договор найма жилого помещения». Здесь под наймом понимаются отношения по поводу предоставления жилья, для которых и предусмотрена письменная форма. При обсуждении оформления квартиры с собственником ориентируйтесь на это название договора и правило п. 1 ст. 674 ГК РФ.

Устно обсудить проживание и письменно оформить договор — разные действия. Если собственник предлагает ограничиться разговором, сошлитесь на требование о письменной форме. Доверие между участниками не меняет того, как закон предписывает заключать договор найма квартиры: правило п. 1 ст. 674 ГК РФ сформулировано как обязательное.

Короткий срок проживания не освобождает от письменного оформления. Например, если стороны выбирают срок меньше года, договор всё равно заключают в письменной форме. Порог продолжительности найма связан с другим требованием — государственной регистрацией возникающего обременения. Разделять эти вопросы нужно уже при обсуждении срока: письменная форма предусмотрена п. 1, а правило о регистрации — п. 2 ст. 674 ГК РФ.

Если квартира сдаётся ровно на год, условие о продолжительности для регистрации уже выполнено. Закон говорит о сроке не менее года, поэтому сюда относится и годовой договор, и договор на более долгий период. При таком найме государственной регистрации подлежит возникающее ограничение права собственности на жилое помещение — п. 2 ст. 674 ГК РФ.

Обременение — это ограничение права собственности, возникающее на основании найма. Именно его п. 2 ст. 674 ГК РФ называет предметом государственной регистрации. Для человека, который оформляет проживание в квартире на длительный срок, практический смысл такой: вопрос не исчерпывается выбором письменной формы, нужно учитывать также регистрационное требование, связанное с продолжительностью договора.

При решении, как оформить отношения с собственником, сначала определите срок найма. Письменный договор нужен при любой его продолжительности, а для срока от года учитывайте регистрацию обременения. Если срок меньше года, ориентиром для письменного оформления остаётся п. 1 ст. 674 ГК РФ. Если срок достигает года или превышает его, вместе с этим правилом применяется п. 2 той же статьи.