Нужно ли регистрировать договор аренды

Чтобы определить, нужна ли регистрация договора аренды, сначала нужно установить предмет договора: какое именно имущество получает арендатор. Затем смотрят условие о сроке и норму, относящуюся к этому виду аренды. Один лишь заголовок документа не отвечает на вопрос об обязанности его зарегистрировать. Общее правило об аренде недвижимости закреплено в ст. 609 ГК РФ, а отдельные правила для здания, сооружения и предприятия содержатся в ст. 651 и ст. 658 ГК РФ.

По п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если закон не устанавливает иное. Оговорка об исключениях означает, что нельзя остановиться на одном общем правиле. Если договор касается здания или сооружения, нужно обратиться к ст. 651 ГК РФ. Если передают в аренду предприятие, применяется ст. 658 ГК РФ. На вопрос, какие договоры аренды подлежат государственной регистрации, нет одного ответа, одинакового для всех перечисленных объектов.

Для здания или сооружения решающее условие названо в п. 2 ст. 651 ГК РФ: договор заключён на срок не менее года. Такой договор подлежит регистрации и по тексту этой нормы считается заключённым с момента регистрации. Формулировка охватывает и срок ровно в год. Ошибкой было бы читать её как требование регистрировать только договоры на срок больше года: слова закона устанавливают другую границу. Сначала сопоставляют срок договора с этой границей, затем делают вывод о регистрации.

Если здание или сооружение арендуют на срок менее года, п. 2 ст. 651 ГК РФ не устанавливает обязанность регистрировать такой договор. Этот вывод относится к указанному виду имущества и условию о сроке. Его нельзя автоматически переносить на предприятие или использовать как универсальное правило для любой аренды недвижимости. Когда спрашивают, при каком сроке регистрация не требуется, уточнение предмета договора имеет такое же значение, как и сам срок.

Для аренды предприятия п. 2 ст. 658 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию без оговорки о минимальном сроке. В этой же норме момент заключения договора связан с регистрацией. Правило о сроке не менее года, установленное для зданий и сооружений, не даёт основания освободить договор аренды предприятия от регистрации. Даже если стороны ориентировались на знакомое им правило об аренде здания, применять к предприятию нужно норму, которая прямо посвящена его аренде.

Письменная форма и государственная регистрация — разные требования. Письменная форма означает оформление договора письменно; регистрация предусмотрена отдельным положением закона. По п. 1 ст. 609 ГК РФ договор на срок более года должен быть письменным. Если хотя бы одна сторона является юридическим лицом, это требование действует независимо от срока. Однако само участие юридического лица ещё не служит ответом на вопрос, обязательна ли регистрация: для неё нужно учитывать положения о предмете аренды.

Кроме того, п. 1 ст. 651 ГК РФ требует оформить аренду здания или сооружения одним документом с подписями сторон. Несоблюдение этой формы влечёт недействительность договора. Для предприятия составление одного подписанного сторонами документа предусмотрено п. 1 ст. 658 ГК РФ, а последствие нарушения формы — п. 3 той же статьи. Подписи сторон и регистрация не заменяют друг друга: после подписания документа зарегистрируйте аренду здания или сооружения на срок не менее года, а аренду предприятия — независимо от срока.

С бессрочным договором нужна осторожность в выводах. Для аренды здания или сооружения на неопределённый срок отдельного правила регистрации нет — уточните необходимость регистрации вашего договора в органе регистрации прав. Для аренды здания или сооружения на срок не менее года регистрация обязательна. При этом аренду предприятия регистрируйте независимо от продолжительности аренды, в том числе при неопределённом сроке. Нельзя объединять эти случаи только потому, что в вопросе используется одно слово «бессрочный».

Вопрос о регистрации в налоговой также не следует смешивать с требованием государственной регистрации по указанным статьям. Статьи 609, 651 и 658 ГК РФ не описывают обращение в налоговую и не устанавливают порядок такого обращения. Они позволяют определить обязанность регистрации для перечисленных случаев, но не содержат инструкции о подаче документов в Росреестре. Практический вывод из этих норм начинается с предмета и срока договора, а не с выбора места обращения.