Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения

Если вы снимаете нежилое помещение и решаете, нужно ли регистрировать аренду, начните со срока, на который заключаете договор. Граница проходит по одному году: договор на год или на более продолжительный срок подлежит государственной регистрации. Это правило о долгосрочной аренде закреплено в п. 2 ст. 651 ГК РФ. Для ответа на вопрос о регистрации нужно прежде всего сопоставить согласованный срок с этой границей.

Ровно год — уже основание для регистрации. Ошибкой будет считать, что обращаться нужно только при сроке, превышающем год. Слова «не менее года» охватывают и годовой договор. Если стороны выбрали именно такой срок аренды нежилого помещения, регистрацию следует учитывать при оформлении отношений, а не оставлять вопрос до окончания пользования помещением — п. 2 ст. 651 ГК РФ.

При сроке меньше года регистрировать договор по этому правилу не нужно. Здесь полезно разделять два вопроса: как оформить соглашение сторон и требуется ли государственная регистрация. Короткий срок отвечает на второй вопрос, но письменное оформление остаётся самостоятельным требованием. Правила о форме и регистрации содержатся в разных пунктах ст. 651 ГК РФ и решают разные задачи.

Письменная форма означает один документ с подписями сторон. Для арендодателя и арендатора это общий текст договора, которым они оформляют согласованные условия. Несоблюдение такой формы влечёт недействительность договора по п. 1 ст. 651 ГК РФ. Поэтому при подготовке к регистрации проверьте, что договор оформлен единым документом и подписан обеими сторонами: обращение за регистрацией предполагает наличие оформленного соглашения.

Аренда регистрируется через регистрацию договора. Это означает, что предмет обращения связан с договором, на основании которого вы передаёте или получаете помещение в пользование. Связь регистрации аренды с регистрацией самого договора закреплена в ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ. Для практического решения вопроса соедините два условия: какой срок указан в договоре и оформлен ли документ, который стороны будут регистрировать.

Обращаться вдвоём ради подачи заявления не обязательно. Инициировать государственную регистрацию вправе любая сторона договора: арендатор может подать заявление без совместного обращения с арендодателем, а арендодатель — без совместного обращения с арендатором. Это право закрепляет ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ. При этом право одного участника обратиться с заявлением относится к процедуре регистрации; подписи на договоре ставят обе стороны.

Для договора, заключённого на срок не менее года, п. 2 ст. 651 ГК РФ связывает момент заключения с государственной регистрацией. Подписание и регистрация здесь являются разными действиями. Если вы согласовали годовую аренду, ограничиваться подписанным документом при решении вопроса об оформлении договора нельзя: нужно также обратиться за его государственной регистрацией. Заявителем может выступить тот участник, который берёт на себя подачу заявления.