Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры

Если вы сдаёте или снимаете квартиру, сначала разграничьте два вопроса: как оформить договор и возникает ли обязанность зарегистрировать обременение. Для найма жилого помещения письменная форма обязательна. Условие о сроке влияет на регистрацию, но не освобождает стороны от письменного оформления отношений — п. 1 и 2 ст. 674 ГК РФ.

При найме на год регистрация уже нужна. Закон использует границу «не менее года», поэтому договор ровно на год попадает под это правило вместе с договорами на более продолжительный срок. Ориентироваться только на формулировку «больше года» здесь было бы ошибкой: она исключила бы случай, прямо охваченный п. 2 ст. 674 ГК РФ.

Если срок найма меньше года, обязанность зарегистрировать возникшее из него обременение по этому правилу не возникает. Короткий срок при этом не означает, что договор можно оставить устным. Для такого найма действует то же требование к форме, что и для длительного: договор должен быть письменным — ст. 674 ГК РФ.

Что именно регистрируют при длительном найме квартиры? Обременение права собственности на жилое помещение, то есть ограничение этого права, возникающее из договора найма. Так сформулирован предмет регистрации в п. 2 ст. 674 ГК РФ. Когда стороны обсуждают «регистрацию договора», полезно уточнить, что в случае найма речь идёт именно об обременении.

Слова «аренда квартиры» в вопросе ещё требуют уточнения вида договора. Для найма жилья есть специальное правило ст. 674 ГК РФ, а для договора аренды недвижимости — правило п. 2 ст. 609 ГК РФ: он подлежит государственной регистрации, если закон не устанавливает иное. Ответ о сроке найма нужно применять к соответствующему договору.

Для письменной формы аренды предусмотрены свои условия. Договор аренды на срок более года оформляется письменно; если хотя бы одна сторона — юридическое лицо, письменная форма нужна независимо от срока. Эти условия содержатся в п. 1 ст. 609 ГК РФ. Их следует отличать от требования о письменной форме любого договора найма жилого помещения.

Практически это означает, что перед решением о регистрации нужно сопоставить содержание договора, его вид и согласованный срок. Если отношения оформлены как наём квартиры на год или дольше, ориентиром будет регистрация обременения по ст. 674 ГК РФ. Если речь об аренде недвижимости, вопрос регистрации решается по ст. 609 ГК РФ с учётом предусмотренных законом исключений.