Нужно ли подавать декларацию при продаже квартиры

Если вы продали квартиру, начните с вопроса об освобождении дохода от налога. По ст. 228 НК РФ продавец имущества по общему правилу сам исчисляет налог и представляет декларацию в налоговый орган по месту своего учёта. Но это правило содержит исключение для доходов, которые не облагаются налогом. Поэтому ответ на вопрос, нужно ли подать декларацию, нельзя получить только из договора продажи: нужно знать, как и когда квартира была приобретена.

Минимальный предельный срок владения — это срок, после которого доход от продажи освобождается от налогообложения. По п. 2 ст. 217.1 НК РФ квартира должна непрерывно находиться в собственности в течение этого срока или дольше. Когда условие выполнено, обязанности декларировать именно этот доход нет. Это не означает, что у продавца отсутствуют обязанности в отношении других полученных доходов: освобождение связано с конкретной продажей.

Для случаев, перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ, срок составляет три года. К ним относятся наследование, дарение от члена семьи или близкого родственника, приватизация, получение имущества плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Там же предусмотрено получение недвижимости от личного фонда на указанных в норме условиях. Для применения такого срока достаточно хотя бы одного подходящего основания.

Трёхлетний срок также предусмотрен для продажи единственного жилья при соблюдении условий подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. На дату регистрации перехода права к покупателю у продавца не должно быть другого жилого помещения или доли в нём; учитывается и совместная собственность супругов. При этом жильё, приобретённое продавцом или его супругом в течение 90 календарных дней до этой даты, для такого условия не учитывают.

В остальных случаях п. 4 ст. 217.1 НК РФ устанавливает пять лет. Пункт 6 этой статьи допускает уменьшение срока законом субъекта Российской Федерации. Само наличие такого полномочия ещё не подтверждает, что срок уменьшен для вашей квартиры.

Отдельное значение имеет начало отсчёта. Например, для квартиры, приобретённой по договору участия в долевом строительстве, п. 2 ст. 217.1 НК РФ связывает его с полной оплатой стоимости. Доплата за увеличение площади после ввода объекта в эксплуатацию при этом не учитывается. При уступке прав требования отсчёт связан с полной оплатой по договору уступки. Поэтому сравнивать с минимальным сроком нужно период, рассчитанный по подходящему правилу, а не просто время проживания в квартире. Если освобождение по сроку не применяется, действует правило ст. 228 НК РФ об обязанности декларирования с учётом предусмотренных законом исключений.