Нужно ли оформлять расторжение договора аренды

Если вы решили расторгнуть договор аренды и другая сторона согласна, оформите соглашение о расторжении. Его форма должна соответствовать форме договора: для письменного договора это письменное соглашение. Выбрать другую форму можно при наличии соответствующего условия договора либо основания в законе, иных правовых актах или обычаях. Это правило касается именно оформления общей договорённости арендатора и арендодателя — п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Сначала определите, как в договоре обозначен срок аренды. Когда он установлен, речь идёт об аренде на определённый срок. Если срок не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок. Для такой аренды предусмотрен отдельный способ прекращения отношений: каждая сторона вправе отказаться от договора в любое время, предварительно предупредив другую сторону. Различие закреплено в п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ.

Для отказа от аренды без определённого срока согласовывать прекращение с другой стороной не требуется: право отказаться принадлежит и арендатору, и арендодателю. Однако нужно предупредить другую сторону заблаговременно. По общему правилу предупреждение делают за один месяц. Если арендуется недвижимое имущество, срок составляет три месяца. Прежде чем выбирать дату прекращения аренды, проверьте условия договора: закон или договор могут предусматривать иной срок предупреждения — п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Не смешивайте соглашение и отказ от договора. В первом случае обе стороны договариваются о расторжении и оформляют достигнутое согласие по п. 1 ст. 452 ГК РФ. Во втором случае при неопределённом сроке аренды одна сторона использует своё право на отказ и предупреждает другую по п. 2 ст. 610 ГК РФ. От этого выбора зависит, нужно ли добиваться согласия контрагента или направлять предупреждение.

Если вы хотите расторгнуть договор через суд, сначала предложите другой стороне прекратить аренду. Обратиться с требованием в суд можно после отказа на такое предложение либо после того, как ответ не поступит в установленный срок. Ориентиром служит срок из предложения, закона или договора. При его отсутствии нужно выждать тридцать дней — это условие обращения с требованием о расторжении по п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Отдельный случай связан с предельным сроком аренды, установленным законом для отдельных видов аренды или имущества. Когда срок в договоре не определён и ни одна сторона не отказалась от него до истечения такого предела, договор прекращается по окончании предельного срока. Если стороны записали срок больше установленного предела, договор считается заключённым на предельный срок — п. 3 ст. 610 ГК РФ. Это нужно учитывать при выборе между оформлением соглашения и прекращением аренды вследствие истечения установленного законом предела.