Нужна ли государственная регистрация договора найма жилого помещения

Если вы сдаёте или снимаете жильё, сначала посмотрите на срок, согласованный в договоре. При сроке ровно год или больше возникающее обременение права собственности подлежит государственной регистрации. Для найма на меньший срок регистрация по этому основанию не требуется. Порог установлен в п. 2 ст. 674 ГК РФ и включает договор, заключённый ровно на год.

На вопрос, подлежит ли договор найма жилого помещения государственной регистрации, точнее отвечать через предмет регистрации: регистрируют ограничение права собственника, возникающее из найма. Письменная форма нужна для самого договора независимо от того, достигнут ли годовой срок. Эти два требования закреплены отдельно в п. 1 и 2 ст. 674 ГК РФ.

Для обычного найма заявление подают стороны договора. Если квартира принадлежит Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, регистрацию можно провести по заявлению нанимателя. Участникам найма нужно учитывать, кому принадлежит жильё: от этого зависит, достаточно ли обращения нанимателя или требуется заявление сторон — ч. 2 и 3 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.

Обратиться нужно в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора. Отсчёт связан с заключением договора, поэтому дату обращения соотнесите именно с этой датой. Такой срок подачи заявления установлен ч. 4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.

Если наймодатель не собственник жилья, к документам для регистрации найма на год и более добавляют подтверждение его права заключать договор. Для нанимателя это практический вопрос: полномочие сдающего жильё лица должно быть подтверждено документами, которые представляют на регистрацию вместе с остальным комплектом, — ч. 5 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.

Отдельный случай — наём жилого помещения жилищного фонда социального использования. Обременение по такому договору регистрируется по ч. 2 ст. 51 Закона № 218-ФЗ. Здесь нужны документы о праве нанимателя заключить договор. Если наймодатель не орган государственной власти или местного самоуправления, также представляют подтверждение его права заключить договор — ч. 6 той же статьи.

После приёма заявления и необходимых документов регистрация найма занимает не более пяти рабочих дней. Этот срок относится к регистрационному действию; месячный срок относится к подаче заявления после заключения договора. Оба срока нужно различать при подготовке обращения — ч. 4 и 8 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.

Когда срок договора истёк или договор расторгнут, зарегистрировать прекращение найма может одна из сторон. При расторжении к заявлению прилагают подтверждающие документы. Для одностороннего отказа и судебного расторжения предусмотрены разные подтверждения: копия уведомления с отметкой об отправке либо заверенная судом копия вступившего в силу судебного акта — ч. 7 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.