Нужен ли нотариус при продаже квартиры

Чтобы определить, обязателен ли нотариус при продаже квартиры, сначала нужно различить два случая. Собственник может продавать квартиру как единый объект, а участник общей собственности — свою долю в праве на неё. Доля означает участие в праве собственности на квартиру; предметом такого договора служит именно доля. От этого различия зависит выбор правила о форме сделки.

Общее требование к договору продажи недвижимости установлено ст. 550 ГК РФ ч.2. Продавец и покупатель оформляют один письменный документ и подписывают его. Обращаться к нотариусу нужно при продаже доли в праве общей собственности, если сделка не относится к исключениям. Поэтому из одного факта покупки жилья не следует, что покупателю обязательно обращаться за нотариальным удостоверением договора. Сначала нужно понять, подпадает ли продажа под специальное правило.

Если продаётся доля в праве общей собственности, действует ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ. Она предусматривает нотариальное удостоверение отчуждения долей. Отчуждение здесь означает передачу доли другому лицу, в том числе по договору продажи. Когда один сособственник продаёт только принадлежащую ему долю, ссылаться лишь на общее требование о письменном договоре нельзя: нужно учитывать специальную норму и её исключения.

Для обычной продажи квартиры несколькими владельцами существенно исключение из п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ. Если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке, требование этой части о нотариальном удостоверении не применяется. Значение имеет сочетание обоих условий: участвуют все сособственники, а передача всех долей оформляется одной сделкой. Само по себе согласие остальных владельцев на продажу отдельной доли этому условию не равнозначно.

В ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ названы также специальные исключения для имущества паевого инвестиционного фонда и отчуждения долей в связи с изъятием недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Исключение для ипотеки долей по договору с кредитной организацией относится к ипотеке. Его нельзя переносить на договор купли-продажи только потому, что в обсуждении сделки упоминается кредитная организация.

Вопрос, можно ли купить квартиру без нотариуса, решается по тем же признакам, что и вопрос продавца. У договора общая форма для обеих сторон. Если продаются все доли одной сделкой, покупателю нужно сопоставить состав продавцов и предмет договора с указанным исключением. Если продаётся отдельная доля, ориентиром остаётся специальное правило ст. 42 Закона № 218-ФЗ.

Письменный договор нельзя заменять устной договорённостью: ст. 550 ГК РФ ч.2 прямо связывает нарушение формы с недействительностью продажи недвижимости. Поэтому возможность продать квартиру без нотариуса означает необходимость правильно оформить письменную сделку, а не возможность обойтись без договора.