Можно ли законно сдавать квартиру и не платить налоги

Если вы собираетесь сдавать квартиру за плату, рассчитывать на освобождение только потому, что это ваше жильё, нельзя. Вознаграждение по договору найма или аренды имущества относится к доходам, с которых физические лица исчисляют и уплачивают налог. Для владельца квартиры практический вопрос состоит в том, кто перечисляет налог и какую сумму нужно рассчитать, — подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ.

Начните с того, кто платит за проживание. Когда деньги поступают от физического лица или организации, которые не являются налоговыми агентами, обязанность рассчитать и уплатить налог возложена на получателя дохода. Налоговым агентом здесь называют плательщика, который удерживает налог из выплачиваемого вам дохода. Если наниматель перечисляет вам плату без такого удержания, самостоятельный расчёт нельзя откладывать в ожидании действий нанимателя: это обязанность владельца по п. 1 и 2 ст. 228 НК РФ.

Название договора не даёт способа законно не платить налог со сдачи квартиры. Для применения этого правила закон охватывает и наём, и аренду любого имущества. Поэтому выбор между словами «наём» и «аренда» в договоре не меняет ответ на вопрос о налогообложении полученного вознаграждения. Оба вида дохода прямо включены в подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ.

Для расчёта соберите сведения о полученной плате и о налоге, который уже удержан при выплате дохода. Удержанные суммы учитываются при определении общей суммы к уплате. Это позволяет отделить уже исполненную часть обязанности от суммы, которую предстоит перечислить. Убытки прошлых лет, понесённые физическим лицом, налоговую базу не уменьшают: уменьшать на них доход от квартиры при таком расчёте нельзя — п. 2 ст. 228 НК РФ.

После расчёта нужно представить налоговую декларацию в налоговый орган по месту своего учёта. Декларация сообщает сведения, на основании которых определяется платёж; её подача и перечисление денег — разные действия. Если вы сдаёте квартиру и относитесь к получателям дохода, перечисленным в п. 1 ст. 228 НК РФ, обязанность представить декларацию установлена п. 3 этой статьи.

Рассчитанный по декларации налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Место уплаты — место жительства владельца, а при его отсутствии — место учёта по иному предусмотренному Кодексом основанию. Срок относится именно к уплате суммы по декларации. Планируя расходы на сдачу квартиры, учитывайте предстоящий платёж отдельно от получаемой платы: обязанность перечислить его закреплена в п. 4 ст. 228 НК РФ.