Можно ли взять земельный участок в аренду без торгов

Чтобы понять, как взять в аренду земельный участок без торгов, сначала нужно определить основание обращения. Статья 39.20 ЗК РФ регулирует предоставление государственной или муниципальной земли, на которой уже стоят здание либо сооружение. По общему правилу собственникам этих объектов принадлежит исключительное право приобрести землю в собственность или аренду. Это означает особое право владельца недвижимости на участок под ней, с учётом исключений, установленных законом. Одного желания пользоваться выбранной землёй для применения этой статьи недостаточно.

Право на сооружение не всегда даёт право оформить землю в аренду. Пункт 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ исключает предоставление участка владельцам сооружений, которые могут размещаться на основании сервитута, публичного сервитута или в ином указанном в этом пункте порядке. Сервитут означает ограниченное пользование чужой землёй. Поэтому при обращении нужно учитывать не только принадлежность объекта, но и то, какое основание закон предусматривает для его размещения.

Отдельный вопрос возникает, когда помещения или здания на одном участке принадлежат нескольким лицам. Если разделить землю без нарушения требований к участкам невозможно, она считается неделимой. Для нескольких частных собственников п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ предусматривает аренду с множественностью лиц на стороне арендатора: одним участком по договору пользуются несколько арендаторов. Оформление земли только на себя нельзя обосновать тем, что именно вы первым решили подать заявление.

Начать оформление аренды при этом вправе один заинтересованный правообладатель здания, сооружения или помещения. По п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ он может самостоятельно обратиться в уполномоченный орган. Получив такое заявление, орган в течение тридцати дней направляет другим правообладателям, имеющим право заключить договор, подписанный проект общей аренды. Им отводится тридцать дней со дня направления проекта на подписание и представление договора. Договор заключается с теми, кто выполнил эти действия в установленный срок.

Молчание остальных владельцев не означает, что вопрос об их участии в аренде закрыт. Пункт 7 ст. 39.20 ЗК РФ обязывает уполномоченный орган обратиться в суд за понуждением неподписавших правообладателей заключить договор. На обращение отводится три месяца со дня представления договора, подписанного арендаторами по правилам п. 6. Кроме того, п. 9 предусматривает согласие сторон на последующее вступление в договор иных правообладателей недвижимости. Эти условия нужно учитывать ещё до подписания проекта.

Объём обязательств каждого арендатора также связан с правами на недвижимость. По п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ он должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения. Иное соотношение возможно по согласию всех правообладателей либо по решению суда. Поэтому наличие нескольких владельцев затрагивает не только состав участников договора, но и распределение обязательств по нему. Самостоятельная подача заявления не позволяет единолично установить другое распределение.

Когда основание аренды установлено, дальнейший путь определяется состоянием самого участка. Статья 39.14 ЗК РФ различает оформление уже подготовленной земли и ситуацию, когда участок ещё предстоит образовать либо требуется уточнение его границ. Во втором случае подаётся заявление о предварительном согласовании предоставления земли. Если на ней находится здание или сооружение, обратиться за таким согласованием может любой правообладатель этого объекта или помещения в нём. Ждать совместного обращения всех владельцев для начала этой процедуры не требуется.

Для образования участка при отсутствии утверждённого проекта межевания территории готовится схема его расположения. После решения о предварительном согласовании заинтересованное лицо обеспечивает кадастровые работы: они нужны для образования участка или уточнения границ. Затем проводится государственный кадастровый учёт, то есть внесение сведений об участке либо уточнённых границах в государственный учёт недвижимости. Статья 39.14 ЗК РФ предусматривает также регистрацию государственной или муниципальной собственности, с исключением для названных в ней случаев неразграниченной государственной собственности.

Следующий этап — заявление о предоставлении земельного участка и заключение договора аренды. Предварительное согласование само по себе договор не заменяет. По п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ заявления можно подать лично, направить почтой на бумаге либо представить электронно через Интернет с соблюдением установленных требований к формату. Пункт 3 той же статьи разрешает заявителю представить документы, которые орган должен получать через межведомственное взаимодействие. Это право заявителя, а не обязанность самостоятельно заменить такой обмен документами.

Порядок ст. 39.14 ЗК РФ не создаёт самостоятельного основания получить любую публичную землю без торгов. Он описывает действия для случаев, когда такое предоставление допускается законом; в самой статье есть и исключения из этого порядка. Например, заключение аренды с единственным участником аукциона выделено отдельно. Для участка под своей недвижимостью обращение следует связывать с правами на объект по ст. 39.20 ЗК РФ, а последовательность оформления — с необходимостью образовать землю, уточнить её границы или перейти к заявлению о предоставлении.