Можно ли взять кредит под залог квартиры

Взять кредит под залог квартиры закон позволяет. В ст. 5 Закона № 102-ФЗ квартиры прямо включены в перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки. Ипотека здесь означает залог недвижимости. При этом само это слово не ограничивает вопрос покупкой нового жилья: статья описывает имущество, передаваемое в залог. Для ответа о допустимости квартиры как обеспечения отправная точка именно такая: закон называет этот объект, а не исключает его из возможных предметов договора.

При этом вопрос о квартире и вопрос о выдаче денег имеют разный смысл. Квартира подходит по виду имущества для передачи в залог по ст. 5 Закона № 102-ФЗ. Решение о заключении кредитного договора принимает банк после рассмотрения заявки. Если вы хотите получить деньги под залог уже имеющегося жилья, не стоит воспринимать перечень разрешённых объектов как подтверждение одобрения заявки. Запросите у банка условия кредита под залог вашей квартиры и сопоставьте их с теми, на которые вы рассчитываете. До подписания договора проверьте предложенные условия: какую сумму банк готов предоставить, на какой срок и под какой процент.

Для недвижимости в этой норме названо условие: права на неё должны быть зарегистрированы в установленном порядке. Прежде чем обсуждать, как оформить кредит под залог квартиры, нужно выяснить, какие права зарегистрированы и на какой объект. Здесь имеет значение точность описания: целая квартира, часть квартиры и доля в праве не должны подменять друг друга в разговоре о предполагаемом залоге. Слова владельца о том, что ему принадлежит жильё, ещё не раскрывают содержание зарегистрированного права.

Отдельного внимания заслуживает часть квартиры. В перечне ст. 5 Закона № 102-ФЗ названы части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Это описание связано с самим помещением: речь идёт о комнатах, которые изолированы. Когда человек спрашивает, какой залог за квартиру возможен, полезно сначала уточнить, предлагает ли он квартиру целиком либо конкретное помещение внутри неё. От этого зависит, соответствует ли описание предлагаемого объекта тому, что прямо указано в статье.

С долей в праве нельзя обращаться в объяснении так, будто это непременно отдельная комната. Само обозначение доли ещё не показывает, что существует изолированное помещение, которое предлагается заложить. Для залога части квартиры нужно проверить, состоит ли она из одной или нескольких изолированных комнат. Если вам принадлежит доля в праве, уточните по документам, какой объект и какое право зарегистрированы, затем согласуйте с банком предмет залога. В частности, нельзя заменить описание права словами о комнате лишь потому, что владелец пользуется определённой частью жилья.

Кроме перечня разрешённых объектов, в статье есть прямое ограничение. По п. 4 ст. 5 Закона № 102-ФЗ часть неделимой вещи нельзя сделать самостоятельным предметом ипотеки. Неделимой здесь названа вещь, которую невозможно разделить в натуре без изменения её назначения. Применительно к вашему вопросу это означает, что недостаточно просто обозначить часть квартиры в предполагаемом соглашении. Нужно соотнести предмет залога с ограничением закона, а не исходить из того, что любое упоминание части жилья уже делает её допустимым отдельным объектом.

Какой кредит можно получить под залог квартиры — другой вопрос, для которого одного перечня недвижимости недостаточно. В ст. 5 Закона № 102-ФЗ нет условий о размере кредита, ставке или периоде возврата денег. По ней также нельзя назвать банки, которые дают такой кредит, или сравнить их предложения. Если вы выясняете, какие банки принимают квартиру в залог, юридическая допустимость объекта будет лишь одной стороной вопроса. Сам перечень из закона не содержит банковских предложений и не подтверждает наличие конкретного продукта.

Практически обсуждение залога стоит начинать с предмета предполагаемого договора. Уточните, предлагается ли вся квартира, какие права на неё зарегистрированы и совпадает ли это с описанием имущества в проекте. Если речь идёт о части жилья, отдельно сопоставьте её описание с требованием об изолированных комнатах и запретом из п. 4 ст. 5 Закона № 102-ФЗ. Такой подход помогает точно поставить вопрос о залоге недвижимости: сначала определить допустимый объект, затем запросить у банка условия кредита и проверить их в проекте договора.