Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке

Квартиру, находящуюся в ипотеке, разрешается передать жильцам: наличие залога не делает аренду недоступной для собственника. Однако ответ на вопрос о согласии зависит от условий передачи жилья. Залогодатель — тот, кто передал квартиру в залог, а залогодержатель — тот, в чью пользу установлен залог. Правило о сдаче без согласия залогодержателя действует с оговорками о законе и договоре об ипотеке. Именно с условий этого договора стоит начать, когда вы планируете получать доход от квартиры, — п. 1 ст. 40 Закона № 102-ФЗ.

Чтобы официально сдавать ипотечную квартиру без согласия залогодержателя, сопоставьте будущую аренду с двумя условиями: сроком обеспеченного ипотекой обязательства и назначением жилья. Для передачи жилья без согласия нужно соблюсти ограничения и по сроку, и по цели пользования. Даже если жильцы будут только проживать в квартире, вопрос о длительности пользования остаётся существенным. И наоборот, подходящий срок аренды не разрешает любое использование помещения. При этом договор об ипотеке может предусматривать иной порядок, так что наличие подходящих срока и цели ещё нужно соотнести с его содержанием — п. 1 ст. 40 Закона № 102-ФЗ.

Если вы хотите сдать квартиру надолго, сравнивайте срок её предоставления с тем сроком, на который рассчитано обязательство, обеспеченное ипотекой. Для передачи без согласия залогодержателя первый срок не должен превышать второй. Когда планируемое пользование выходит за этот предел, потребуется согласие залогодержателя. Не стоит ориентироваться лишь на удобство жильцов или на желаемую продолжительность дохода: выбор срока связан с ипотечным обязательством. Это различие между обычной передачей и передачей на более длительный период закреплено в п. 1 и 3 ст. 40 Закона № 102-ФЗ.

Цель пользования квартирой тоже имеет значение. Если помещение передают для проживания, условия аренды следует формулировать именно вокруг такого использования. Передача для целей, которые не соответствуют назначению имущества, допускается лишь с согласия залогодержателя. Поэтому предложение будущего пользователя нужно оценить по тому, для чего ему нужна квартира, а не только по размеру ожидаемого дохода. Согласование требуется и тогда, когда срок укладывается в предел ипотечного обязательства, но цель использования выходит за назначение имущества, — п. 3 ст. 40 Закона № 102-ФЗ.

Отдельное условие касается закладной. Если она выдана, а квартиру предполагается предоставить на срок дольше обеспеченного обязательства либо для целей, не соответствующих назначению имущества, право залогодателя на такую передачу должно быть предусмотрено в закладной. Для этих вариантов нужно учитывать и согласие залогодержателя, и содержание закладной. Речь идёт именно о передаче на особых условиях, описанных в п. 3 ст. 40 Закона № 102-ФЗ. Когда вы обсуждаете такую аренду, подготовьте закладную вместе с договором об ипотеке, чтобы условия передачи оценивались совместно.

Сдача квартиры не переносит ваши обязанности по ипотеке на жильцов. Передача имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения договора об ипотеке, если договором не предусмотрено иное. Планируя покрывать обязательства за счёт арендного дохода, различайте источник денег и обязанность перед залогодержателем. Получение платы за проживание относится к отношениям с пользователем квартиры, а исполнение ипотечных обязанностей продолжает определяться договором об ипотеке. Рассчитывать на освобождение от этих обязанностей только из-за заселения жильцов нельзя — п. 4 ст. 40 Закона № 102-ФЗ.

Для жильцов существенен риск обращения взыскания на квартиру. Права аренды и другие права пользования, предоставленные после заключения договора об ипотеке без согласия залогодержателя, прекращаются при взыскании в порядке, описанном законом. При судебном взыскании момент прекращения связан со вступлением в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество. Значит, разрешённая сдача без согласия и сохранение пользования при взыскании — разные вопросы. Обсуждая длительное проживание, учитывайте не только согласованный срок, но и это основание прекращения прав — п. 2 ст. 40 Закона № 102-ФЗ.

При внесудебном удовлетворении требований момент прекращения пользования определяется способом получения квартиры. Если имущество продают с торгов, он связан с заключением победителем торгов договора купли-продажи с организатором торгов. Если квартира приобретается в собственность залогодержателя, значение имеет государственная регистрация его права собственности. Для собственника, который собирается сдавать ипотечную квартиру в аренду, это повод заранее обсудить с будущими жильцами положение квартиры в залоге и условия пользования. Правила о прекращении предоставленных без согласия прав действуют по п. 2 ст. 40 Закона № 102-ФЗ.