Можно ли сдавать квартиру в субаренду

Если вы снимаете квартиру и хотите поселить в ней другого человека за плату, сначала нужно согласие наймодателя. В отношениях найма жилья такая передача называется поднаймом, а новый жилец — поднанимателем. Вы можете передать ему как всю снятую квартиру, так и только часть помещения. Именно такое право с согласия наймодателя предусмотрено п. 1 ст. 685 ГК РФ. Договариваться с будущим жильцом нужно с учетом этого условия: решение нанимателя передать квартиру не освобождает его от необходимости получить согласие.

Перед заселением нужно учесть, сколько людей будет пользоваться жильем. Договор поднайма допускается при соблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Это условие действует и тогда, когда вы передаете лишь часть квартиры, продолжая жить в остальной. Согласие наймодателя и соблюдение требований к площади — разные условия заключения договора по п. 1 и 2 ст. 685 ГК РФ.

Поднаем предполагает плату за пользование квартирой. Если вы хотите передать снятое жилье другому человеку именно на условиях поднайма, учитывайте его возмездный характер при согласовании отношений с новым жильцом. Такое правило закреплено в п. 3 ст. 685 ГК РФ.

Выбирая срок для нового жильца, ориентируйтесь на оставшийся срок своего договора. Поднаем нельзя заключить на более длительный период, чем наем. Например, договоренность с поднанимателем о дальнейшем проживании не дает ему права оставаться в квартире после окончания основного договора. Кроме того, если наем прекратится досрочно, одновременно прекратится и поднаем. Эти ограничения установлены п. 4 и 5 ст. 685 ГК РФ, поэтому при обсуждении срока учитывайте и возможность досрочного прекращения найма.

Передача квартиры другому жильцу не переносит на него вашу ответственность перед наймодателем. За исполнение договора найма продолжаете отвечать вы. Поднаниматель получает пользование жильем на основании договора с вами, но самостоятельного права пользования квартирой у него не возникает. Для нанимателя это означает, что отношения с наймодателем продолжаются и после заселения другого человека — п. 1 ст. 685 ГК РФ.

Рассчитывать на преимущество при заключении поднайма на новый срок жилец не может: правила о преимущественном праве на продление к этому договору не применяются. Планировать дальнейшее проживание следует с учетом срока основного найма и условий новой договоренности — п. 6 ст. 685 ГК РФ.

Если отношения оформлены договором аренды, согласие арендодателя на субаренду также требуется, а ее срок ограничен сроком аренды. Перед арендодателем по основному договору отвечает арендатор. При этом пользоваться квартирой нужно в соответствии с условиями договора и назначением имущества: нарушение дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Эти правила содержатся в п. 1–3 ст. 615 ГК РФ.