Можно ли сдавать квартиру в аренду

Сдавать принадлежащую вам квартиру разрешено: такое право прямо предусмотрено ч. 2 ст. 30 ЖК РФ. Собственник может передать другому лицу владение квартирой, то есть возможность фактически занимать её, и пользование ею. При этом он остаётся собственником. По договору проживающий получает квартиру во владение и пользование, а право собственности сохраняется за владельцем. Однако разрешение сдавать квартиру связано с условиями её использования: учитывать нужно и назначение помещения, и права других жителей дома.

В повседневной речи словом «аренда» часто называют любую сдачу квартиры. В ч. 2 ст. 30 ЖК РФ основания разделены по тому, кто получает жильё. Для гражданина предусмотрен договор найма, включая краткосрочный наём. Для юридического лица, то есть организации, предусмотрен договор аренды. При обсуждении условий сначала нужно определить, кто будет стороной договора. Это позволяет правильно назвать отношения и соотнести их с нормой, которая прямо разрешает собственнику предоставлять своё жилое помещение другим лицам.

Та же часть статьи упоминает договор безвозмездного пользования. Это основание для передачи жилья без платы за пользование им. Кроме того, закон допускает иное законное основание. Перечисление нескольких вариантов не означает, что название договора можно выбрать произвольно: оно должно соответствовать тому, кому и на каких условиях собственник предоставляет квартиру. Для ответа на вопрос о возможности сдачи жилья достаточно установить, что само право собственника передать его другому лицу закреплено законом.

Краткосрочный наём прямо назван в ч. 2 ст. 30 ЖК РФ. Следовательно, только кратковременный характер проживания не исключает возможность заключить договор найма. Но упоминание такого договора не отменяет условий, которые статья устанавливает для предоставления квартиры. Собственник должен обеспечить соблюдение прав и законных интересов соседей, а также правил пользования жилыми помещениями. Рассматривать разрешение на краткосрочную сдачу как разрешение пользоваться квартирой любым способом нельзя: требования к использованию жилья продолжают действовать.

Общее правило о назначении квартиры содержится в ч. 1 ст. 30 ЖК РФ. Владеть, пользоваться и распоряжаться жильём собственник вправе в пределах, установленных для жилого помещения. Даже с согласия владельца пользоваться квартирой можно только с соблюдением её жилого назначения и установленных пределов использования. Когда обсуждается сдача, нужно учитывать именно жилое назначение помещения. Право распоряжаться квартирой и обязанность соблюдать пределы её использования существуют одновременно; договор с другим лицом не устраняет эту связь.

Права соседей имеют самостоятельное значение. Часть 2 ст. 30 ЖК РФ связывает предоставление квартиры с обеспечением их соблюдения. Если предоставление жилья нарушает жилищные права граждан, проживающих в этом многоквартирном доме, такие граждане вправе обратиться в суд за защитой. Сдавать квартиру разрешено при соблюдении прав соседей. Вопрос возникает тогда, когда предоставление конкретного помещения затрагивает защищаемые жилищные права. Собственнику нужно учитывать, как фактически используется переданное жильё и соблюдаются ли правила проживания.

Помимо прав соседей, ч. 2 ст. 30 ЖК РФ называет правила содержания общего имущества собственников помещений в доме. Речь идёт об имуществе, которое относится к дому в целом, а не только к сдаваемой квартире. В той же норме предусмотрены требования энергетической эффективности, оснащённости помещений приборами учёта используемых энергетических ресурсов и предоставления коммунальных услуг. Среди последних прямо указано обращение с твёрдыми коммунальными отходами. Предоставляя квартиру, собственник должен обеспечивать соблюдение всего этого круга требований, а не ограничиваться соглашением о проживании.

Содержание имущества также остаётся существенной частью обязанностей владельца. По ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник несёт бремя содержания квартиры и общего имущества собственников помещений в соответствующем доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Бремя содержания означает обязанность обеспечивать содержание имущества и нести связанные с этим расходы. После заселения другого человека собственник продолжает нести эти обязанности, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. При обсуждении содержания квартиры нужно учитывать и предусмотренную нормой оговорку о законе или договоре.

Отдельно ч. 4 ст. 30 ЖК РФ обязывает собственника поддерживать жильё в надлежащем состоянии и не допускать бесхозяйственного обращения с ним. Эта обязанность соседствует с обязанностями соблюдать права соседей, правила пользования жильём и содержания общего имущества. Для владельца сдаваемой квартиры практический смысл нормы в том, что передача помещения другому лицу не даёт основания оставлять его состояние без внимания. Решение сдавать квартиру должно учитывать не только возможность заключить договор, но и выполнение обязанностей собственника на протяжении пользования жильём.