Можно ли сдавать квартиру без договора аренды

Если вы собираетесь сдавать квартиру для проживания и решаете, нужен ли договор аренды, ориентиром служит ст. 674 ГК РФ. Она говорит о договоре найма жилого помещения — соглашении о предоставлении жилья для проживания. В повседневной речи его часто называют арендой квартиры. Для ответа на вопрос о форме такого соглашения нужно обратиться к правилу о найме.

Пункт 1 ст. 674 ГК РФ прямо устанавливает письменную форму. Поэтому заключать договор нужно письменно. Устное согласие собственника и жильца не заменяет предусмотренную законом форму. В этом пункте нет исключения для короткого срока проживания: требование составлять письменный договор не связано с тем, достиг ли срок найма года.

Вопрос о том, регистрировать ли договор аренды квартиры, связан с другим правилом. По п. 2 ст. 674 ГК РФ государственной регистрации подлежит ограничение, или обременение, права собственности. Здесь речь идёт об обременении, которое возникает на основании договора найма жилого помещения, заключённого на срок не менее года. Именно такой срок указан в норме как условие регистрации.

Письменная форма и регистрация обременения — разные требования. Если срок договора меньше года, указанное в п. 2 основание для регистрации отсутствует. Но это не отменяет п. 1: договор всё равно заключается письменно. Если же срок составляет год или больше, к письменной форме добавляется требование зарегистрировать возникающее обременение.

Поэтому, решая, можно ли заключить договор только устно, не стоит ориентироваться на необходимость регистрации. Сначала действует общее правило о письменной форме найма, а затем по сроку договора определяется, возникает ли обязанность государственной регистрации обременения по ст. 674 ГК РФ.