Можно ли расторгнуть договор аренды досрочно

Чтобы решить, можно ли расторгнуть договор аренды раньше, начните с условия о сроке. Найдите в договоре, на какой период передано имущество. Если срок аренды определен, договор заключен на этот срок. Если он не определен, аренда считается заключенной на неопределенный срок. Такое различие закреплено в п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ и помогает выбрать правило для прекращения отношений.

При неопределенном сроке вы вправе отказаться от договора в любое время. Это право есть у обеих сторон: им может воспользоваться и арендатор, и арендодатель. Ждать окончания заранее установленного периода аренды в этом случае не требуется. Однако решение об отказе нужно довести до другой стороны заранее: п. 2 ст. 610 ГК РФ связывает прекращение такой аренды с предупреждением контрагента.

Сколько времени оставить между предупреждением и прекращением аренды, зависит от вида имущества. Для аренды недвижимого имущества предусмотрены три месяца. В остальных случаях общее правило составляет один месяц. Выбирая дату, к которой хотите прекратить аренду, соотнесите ее со сроком предупреждения другой стороны. Эти сроки относятся именно к отказу от договора, заключенного на неопределенный срок, по п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Перед тем как ориентироваться на месяц или три месяца, прочитайте условие договора о предупреждении. Стороны могут установить для прекращения бессрочной аренды другой срок. Измененный срок может предусматривать и закон. Если договор содержит такое условие, учитывайте его при выборе даты прекращения аренды: возможность отступить от общего срока прямо предусмотрена п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Если срок в договоре определен, право отказаться в любое время по правилу о бессрочной аренде к нему не относится. Для такого договора исходной точкой остается согласованный сторонами срок. Не путайте отсутствие срока с желанием закончить аренду до его истечения: в первом случае действует порядок предупреждения из п. 2, во втором договор изначально заключен на определенный период по п. 1 ст. 610 ГК РФ.

Для отдельных видов аренды и имущества закон может устанавливать предельный срок. Если срок договором не определен и никто не отказался от аренды до истечения установленного законом предела, договор прекращается по его окончании. Когда же в договор вписан период, превышающий законный максимум, срок аренды считается равным этому максимуму. Это отдельное правило п. 3 ст. 610 ГК РФ: прекращение по достижении предела отличается от отказа стороны с предварительным предупреждением.