Можно ли получить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей

Даже при плохой кредитной истории вы вправе предложить недвижимость в залог по кредиту. Такой кредит возможен, но с существенной оговоркой: кредитор должен согласиться на сделку. Из права предложить квартиру в залог не возникает право потребовать деньги. Статья 421 ГК РФ оставляет сторонам свободу решать, заключать ли договор. Именно это отличает юридическую возможность кредита от одобрения конкретного обращения.

Если собственник рассуждает так: «У меня есть недвижимость, значит, кредит обязаны предоставить», он смешивает два разных основания. Недвижимость может быть допустимым предметом залога, а согласие на выдачу кредита всё равно остаётся вопросом заключения договора. По ст. 421 ГК РФ понуждение к договору допускается лишь в предусмотренных ею исключениях. Сама по себе готовность предоставить недвижимость в этой норме таким исключением не названа.

Согласовать предстоит и условия сделки. Пункт 4 ст. 421 ГК РФ позволяет сторонам определять их по своему усмотрению в пределах обязательных требований закона. Конкретную сумму кредита и другие условия нужно согласовать с кредитором, даже если у вас есть залог. Особые условия для человека с плохой кредитной историей зависят от соглашения сторон — запросите у кредитора предложение по вашей заявке. Обещание выдать кредит на определённых условиях нельзя обосновать только ссылкой на свободу договора.

Теперь о самом имуществе. Ипотека в смысле ст. 5 Закона № 102-ФЗ — это залог недвижимости. Когда речь идёт о кредите под залог уже имеющейся квартиры, слово «ипотека» описывает залог, а не обязательно приобретение нового жилья. Для ответа на исходный вопрос это существенно: нужно установить, подходит ли предлагаемый объект под правила о предмете ипотеки. Обсуждение кредитной истории эту часть вопроса не заменяет.

Пункт 1 ст. 5 Закона № 102-ФЗ связывает возможность залога недвижимости с регистрацией прав в установленном порядке. Среди перечисленных объектов есть жилые дома и квартиры, садовые дома, гаражи, машино-места. Формулировка «залог недвижимости» охватывает разные виды имущества. Однако перечень не означает, что любой названный объект можно предложить без учёта остальных положений статьи. Для зданий и сооружений, непосредственно связанных с землёй, в ней отдельно предусмотрено соблюдение правил, к которым она отсылает.

Для части квартиры закон содержит более точное описание, чем бытовое выражение «часть жилья». В перечне названы части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Одновременно п. 4 ст. 5 Закона № 102-ФЗ не позволяет сделать самостоятельным предметом ипотеки часть неделимой вещи. Так называется имущество, которое нельзя разделить в натуре без изменения его назначения. Слова о готовности заложить часть недвижимости ещё не описывают допустимый предмет договора.

Отдельный случай — незавершённое строительство. Пункт 2 ст. 5 Закона № 102-ФЗ распространяет правила об ипотеке на такую недвижимость, возводимую на земельном участке по требованиям законодательства. Для названных там зданий и сооружений также предусмотрено специальное условие через отсылку к другим правилам закона. Следовательно, сам факт незавершённости не даёт основания ни безоговорочно исключить залог, ни считать его допустимым без условий. И здесь согласие кредитора остаётся самостоятельным вопросом.

Закон также определяет, что входит в залог вместе с объектом. По п. 3 ст. 5 Закона № 102-ФЗ при отсутствии иного условия договора вещь считается заложенной со своими принадлежностями как единое целое. Для собственника это повод внимательно прочитать описание предмета ипотеки и соответствующее условие договора. Общее слово «недвижимость» не раскрывает состав залога так же точно, как согласованный текст. С плохой кредитной историей это правило не связывается.

Если вместо собственности речь идёт об аренде, ответ нельзя механически перенести с квартиры собственника на право арендатора. Пункт 5 ст. 5 Закона № 102-ФЗ предусматривает применение правил об ипотеке к залогу права аренды с указанными в нём ограничениями. Это другой предмет обсуждения: закладывается право, связанное с договором аренды. Само упоминание недвижимости в предложении о кредите ещё не показывает, что именно сторона намерена передать в залог.

Для решения о кредите полезно держать вместе оба вопроса: есть ли согласие заключить договор и допускается ли залог выбранного имущества. Статья 421 ГК РФ отвечает за свободу договорённости, а ст. 5 Закона № 102-ФЗ описывает возможный предмет ипотеки и ограничения. Ни одна из этих норм не обещает одобрения из-за наличия квартиры. Они позволяют обсуждать сделку с плохой кредитной историей, сохраняя необходимость согласовать договор и учесть требования к недвижимости.