Можно ли купить квартиру по доверенности

Если вы хотите купить квартиру через представителя, определите, какие действия ему поручаются. Для формы доверенности имеет значение, будет ли он совершать сделку, требующую нотариальной формы, или подавать заявление о государственной регистрации прав. В обоих случаях предусмотрено нотариальное удостоверение доверенности с исключениями, установленными законом. Это правило закреплено в п. 1 ст. 185.1 ГК РФ ч.1 и относится именно к оформлению полномочий представителя.

Покупку квартиры по генеральной доверенности оценивайте по тем же правилам. При выборе формы документа ориентируйтесь на содержание поручения: название «генеральная» не освобождает от нотариального удостоверения, когда представитель получает полномочия на действия, перечисленные в п. 1 ст. 185.1 ГК РФ ч.1. Если вы поручаете и участие в нотариальной сделке, и обращение за регистрацией, оба действия подпадают под требование этой нормы.

Участие в сделке и подача заявления о регистрации — разные поручения. Даже если вопрос о нотариальной форме самой покупки решён, отдельно учитывайте, кто будет подавать заявление о государственной регистрации прав. Когда это делает представитель по доверенности, требование к её нотариальному удостоверению связано уже с подачей заявления. Оно прямо предусмотрено п. 1 ст. 185.1 ГК РФ ч.1.

Если квартиру продаёт представитель собственника, обратите внимание на другую часть того же правила: доверенность на распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах, также требует нотариального удостоверения. Здесь основание связано с распоряжением зарегистрированным правом, а не только с формой договора. Для покупателя и для представителя продавца повод применять п. 1 ст. 185.1 ГК РФ ч.1 может различаться, хотя требование к удостоверению совпадает.

В предусмотренных законом случаях можно использовать доверенность, приравненную к нотариально удостоверенной. Например, для военнослужащих и других лиц на излечении в военно-лечебных учреждениях предусмотрено удостоверение начальником учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии — старшим или дежурным врачом. Для военнослужащих также предусмотрено удостоверение командиром; для работников и членов семей в местах дислокации частей действуют дополнительные условия об отсутствии нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия. Основание — п. 2 ст. 185.1 ГК РФ ч.1.

Отдельные варианты предусмотрены для людей в местах лишения свободы и совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания. В первом случае доверенность удостоверяет начальник соответствующего места лишения свободы, во втором — руководитель организации или его заместитель. Такие документы приравнены к нотариальным по п. 2 ст. 185.1 ГК РФ ч.1. Выбор этого способа связан со статусом и местом пребывания доверителя.