Может ли управляющая компания управлять домом по договору с ТСЖ

Если в доме создано товарищество собственников жилья, оно может привлечь управляющую компанию для управления домом. Заказчиком по такому договору выступают органы управления ТСЖ, а исполнителем — управляющая организация. Она принимает на себя обязанности на согласованный срок и за плату. Такая конструкция прямо предусмотрена ч. 2 ст. 162 ЖК РФ и позволяет поручить компании работы по дому, в котором действует товарищество.

Выражение «управлять ТСЖ» здесь точнее понимать как управление многоквартирным домом по заданию товарищества. Предмет договора — услуги по управлению, содержание и ремонт общего имущества, а также обязанности, связанные с коммунальными услугами. Компания получает задание в отношении дома, а не полномочия руководить товариществом как организацией. Разграничить эти отношения помогает предмет договора, описанный в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

Для заключения договора выбирают управляющую организацию, имеющую лицензию на управление многоквартирными домами. Договор оформляют единым документом с подписями сторон: письменно либо в электронной форме с использованием системы. Это требования ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. Устная договорённость о том, что компания теперь занимается домом, такой форме не соответствует.

Перед подписанием нужно сопоставить поручаемые работы с условиями договора. В нём указывают адрес дома и состав общего имущества, перечни услуг и работ, порядок изменения перечня, определения цены и внесения платы. Отдельно закрепляют, как контролируется исполнение обязательств компании. Если установлено внутридомовое газовое оборудование, предусматривают обязанность компании заключить договор на его техническое обслуживание и ремонт со специализированной организацией. Эти условия предусмотрены ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Например, договор должен позволять понять, какие именно работы по содержанию общего имущества поручены компании и как проверяется их выполнение.

Заключение договора по заданию ТСЖ следует отличать от решения собственников изменить способ управления домом. Выбор и изменение способа управления относятся к общему собранию собственников, а принятое им решение обязательно для всех владельцев помещений — ч. 3 ст. 161 ЖК РФ. При этом управлять домом может только одна управляющая организация по ч. 9 той же статьи. Привлечение компании товариществом не даёт оснований поручить управление этим домом нескольким управляющим организациям одновременно.

Начало исполнения договора связано с внесением соответствующих изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, а не только с подписанием документа — ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. Также стоит учитывать окончание отношений: если к истечению срока ни одна сторона не заявит о прекращении договора, он продлевается на прежний срок с прежними условиями. Это правило ч. 6 ст. 162 ЖК РФ позволяет заранее соотнести срок договора с намерением ТСЖ продолжать работу с компанией.