Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды

Чтобы понять, как расторгнуть договор аренды с арендатором, сначала посмотрите, определён ли в нём срок. Для аренды на неопределённый срок предусмотрена возможность отказа по желанию любой стороны. Арендодателю в этом случае не нужно связывать прекращение отношений с неправильным использованием имущества. Основание для такого отказа — п. 2 ст. 610 ГК РФ. Это правило позволяет прекратить бессрочную аренду и тогда, когда претензий к пользованию нет.

Если срок аренды в договоре не определён, она считается бессрочной. Прежде чем прекращать её, нужно предупредить арендатора. Общий срок предупреждения составляет один месяц, а для недвижимого имущества — три месяца. Проверьте также условия своего договора: для бессрочной аренды закон или договор может предусматривать другой срок предупреждения. Ориентироваться нужно на срок, который действует для ваших отношений, — п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Когда в договоре указан срок, это аренда на определённый срок по п. 1 ст. 610 ГК РФ. Порядок отказа с месячным или трёхмесячным предупреждением относится к бессрочным договорам. Если вы хотите прекратить срочную аренду из-за того, что арендатор неправильно пользуется имуществом, сопоставьте его действия с условиями пользования. Для такого требования предусмотрено другое основание — п. 3 ст. 615 ГК РФ.

Что считать неправильным использованием? Прежде всего арендатор обязан соблюдать условия договора о пользовании имуществом. Если таких условий нет, ориентиром служит назначение имущества: для каких целей оно предназначено. Такое правило закреплено в п. 1 ст. 615 ГК РФ. При подготовке требования обозначьте конкретное расхождение: какое использование было согласовано или соответствует назначению и как арендатор использует имущество фактически. Это помогает связать претензию с обязанностью арендатора, а не только с вашим желанием завершить аренду.

Если пользование противоречит договору или назначению имущества, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков по п. 3 ст. 615 ГК РФ. Здесь речь идёт именно о требовании в связи с нарушением. Его нужно отличать от отказа от бессрочной аренды: в первом случае основанием служит способ использования имущества, во втором — неопределённый срок договора и предупреждение другой стороны. Выберите основание до составления обращения к арендатору, чтобы ясно объяснить причину прекращения отношений.

Для отдельных видов аренды и имущества закон может ограничивать продолжительность договора. Если согласованный срок больше предельного, договор считается заключённым на предельный срок. Если же срок не определён и до истечения установленного законом предела никто не отказался от договора, аренда прекращается по достижении этого предела — п. 3 ст. 610 ГК РФ. Этот случай связан с ограничением длительности аренды, а не с нарушением со стороны арендатора.