Может ли арендодатель повысить арендную плату

Если арендодатель сообщил о повышении цены, начните с условия договора об изменении арендной платы. Нужно различать предложение договориться о новой сумме и применение уже согласованного порядка её пересмотра. В первом случае собственник предлагает изменить договорённость, а арендатор решает, согласен ли он. Общее правило связывает изменение размера платы с соглашением обеих сторон — п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Если договор не предусматривает другого порядка, арендодатель не может обосновать обязательность повышения только своим желанием получать больше. Арендатор вправе возразить против предложенной суммы и сослаться на согласованный размер платежа. При обсуждении повышения полезно точно обозначить предмет разногласий: спор идёт о новой цене, а не об обязанности оплачивать пользование имуществом вообще. Своевременное внесение арендной платы остаётся обязанностью арендатора по п. 1 ст. 614 ГК РФ.

Если в договоре предусмотрен иной порядок изменения цены, оценивать повышение нужно по этому условию. Например, когда арендодатель ссылается на своё право менять плату без нового соглашения, сопоставьте его требование с формулировкой договора: какое изменение согласовано сторонами и когда оно допускается. Пункт 3 ст. 614 ГК РФ позволяет договору отступить от общего правила. Поэтому ответ для конкретной аренды зависит прежде всего от содержания условия о пересмотре платы.

Частоту повышения тоже нужно проверять по договору. При общем порядке сумма меняется в предусмотренные им сроки, но не чаще одного раза в год. Это ограничение не означает, что с наступлением очередного года собственник автоматически получает право назначить любую цену: сохраняется правило о соглашении сторон. При этом п. 3 ст. 614 ГК РФ допускает другие договорные условия и иные минимальные сроки пересмотра, предусмотренные законом для отдельных видов аренды или имущества.

Требование внести деньги раньше срока отличается от повышения цены. При существенном нарушении сроков оплаты арендодатель вправе потребовать досрочного платежа в назначенный им срок, если договором не предусмотрено иное. Однако потребовать такую оплату можно не более чем за два срока подряд. Здесь меняется момент внесения денег, а вопрос об увеличении размера платы решается отдельно — п. 5 ст. 614 ГК РФ.

Если одновременно с требованием платить больше существенно ухудшилось состояние имущества или предусмотренные договором условия пользования, у арендатора может возникнуть встречное требование об уменьшении платы. Для этого ухудшение должно быть вызвано обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает. Такое право действует, если законом не предусмотрено иное, — п. 4 ст. 614 ГК РФ. При обсуждении цены стоит разграничить требование собственника о повышении и основания арендатора для её снижения.