Кто заключает договор с управляющей компанией
Если УК выбрало общее собрание, договор заключается с каждым собственником помещения. Условия определяет решение собрания, а собственники с более чем половиной всех голосов выступают одной стороной договора.
Коротко
Это собственники помещений: при выборе управляющей компании общим собранием договор заключают с каждым из них на условиях решения собрания. Собственники, которым принадлежит более 50 % всех голосов в доме, выступают одной стороной договора. Другая сторона — управляющая организация с лицензией. Каждый собственник исполняет свои обязанности самостоятельно — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Ответ подробно: стороны договора с УК
Если вы собственник квартиры и хотите понять, кто заключает договор с УК, сначала установите, как выбрана организация. Когда её выбрало общее собрание собственников помещений, договор оформляется с каждым собственником. Условия берут из решения этого собрания. Закон связывает заключение договора именно с собственниками помещений, а не со всеми людьми, которые живут в доме. Это правило закреплено в ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Отдельное оформление отношений с каждым собственником сочетается с общим участием в договоре. На стороне собственников должны выступать владельцы помещений, обладающие более чем половиной голосов от их общего числа в доме. Здесь считают голоса, а не число подписавших людей или квартир. Ровно половина голосов не соответствует условию о более чем пятидесяти процентах. Так определяется состав одной стороны договора по ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Со стороны исполнителя договор подписывает управляющая организация, имеющая лицензию на управление многоквартирными домами. Для оформления предусмотрен единый документ с подписями сторон. Допускается письменная форма либо электронная с использованием системы. Выбор электронной формы не меняет того, с кем заключается договор и откуда берутся его условия, — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Если вам предлагают условия, отличающиеся от условий для соседей, сопоставьте проект с решением собрания. Для всех собственников помещений условия договора должны быть одинаковыми по ч. 4 ст. 162 ЖК РФ. В документе также указывают общее имущество и адрес дома, работы и услуги, порядок определения платы и её внесения, способы контроля исполнения обязательств. Эти положения позволяют понять, за что отвечает УК перед собственниками, — ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
Общая сторона договора не превращает долги соседей в ваши обязательства. Каждый собственник отдельно исполняет свои обязанности, включая внесение платы за жильё и коммунальные услуги. По обязательствам остальных собственников он не отвечает. Это прямо предусмотрено ч. 1 ст. 162 ЖК РФ и сохраняет личную ответственность каждого участника при общем договоре управления домом.
Для дома с товариществом собственников жилья или кооперативом состав участников может отличаться: другой стороной договора могут выступать органы управления товарищества либо соответствующего кооператива. Часть 2 ст. 162 ЖК РФ также предусматривает участие застройщика в установленном законом случае. Для передачи помещений от застройщика есть отдельное правило: договор заключается с каждым принявшим помещение по передаточному акту или иному документу после выдачи разрешения на ввод дома. Такие лица образуют одну сторону, если их более половины от общего числа принявших помещения, — ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ. Этот подсчёт отличается от подсчёта голосов собственников при выборе УК собранием.
Что говорит закон: договор с собственниками
Статья в редакции Федерального закона от 29.12.2025 № 564-ФЗ. Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Документы: для сверки условий договора
Сопоставить участников и условия помогут решение собрания и договор: их связь предусмотрена ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
| Документ |
|---|
| Решение собрания, которым собственники выбрали УК и определили условия заключаемого с ней договора |
| Договор управления или его проект с условиями для собственников помещений |
Частые вопросы: участие собственников
Разъяснения о голосах, условиях и обязательствах участников договора управления.
Достаточно ли подписей владельцев половины голосов?
Для стороны собственников требуется более половины всех голосов в доме. Участие владельцев ровно 50 % голосов этому требованию не отвечает. При выборе УК общим собранием действует именно такой порог по ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Может ли у каждого собственника быть свой набор условий?
Условия устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений по ч. 4 ст. 162 ЖК РФ. Если управляющую организацию выбрало общее собрание, при оформлении договора с конкретным собственником нужно соблюдать условия, указанные в решении собрания, — ч. 1 той же статьи.
Обязан ли собственник отвечать за долги соседей перед УК?
За чужие обязательства собственник не отвечает, даже когда владельцы помещений выступают общей стороной договора. Плату за своё жильё и коммунальные услуги он вносит самостоятельно, как и исполняет остальные собственные обязанности, — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Услуги и темы рядом
Помощь по договору и другие вопросы об отношениях с УК.
Не откладывайте защиту