Кто является сторонами договора управления многоквартирным домом
Управляющая компания и собственники занимают разные стороны одного договора. Состав участников со стороны дома зависит от того, кто поручает управление: владельцы помещений, органы управления товарищества или кооператива, а в отдельных случаях — застройщик либо получатели помещений.
Коротко
Это управляющая организация с лицензией и собственники помещений либо иные лица, названные в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. Если компанию выбрало общее собрание, договор заключается с каждым собственником. Владельцы с более чем половиной голосов выступают одной стороной договора, но каждый исполняет свои обязанности самостоятельно и за соседей не отвечает.
Ответ подробно: кто заключает договор от дома
На вопрос, с кем заключается договор управления многоквартирным домом — с управляющей компанией или с собственником, ответ такой: в обычной ситуации в нём участвуют оба. Управляющая организация берёт на себя управление домом за плату, а собственники поручают ей эту работу. Это разные стороны договора, а не два варианта выбора контрагента. Такое распределение обязанностей закреплено в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.
Если управляющую организацию выбрало общее собрание, договор оформляется с каждым собственником помещения на условиях решения этого собрания. Владельцы, обладающие более чем пятьюдесятью процентами общего числа голосов собственников дома, выступают одной стороной заключаемого договора. Здесь учитываются именно голоса, а не просто количество подписавших людей. Для определения состава этой стороны нужно сопоставить участие собственников с общим числом голосов в доме — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Объединение собственников в одну сторону договора не делает их ответственными за платежи друг друга. Каждый владелец самостоятельно выполняет свои обязанности, включая внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если сосед не исполняет обязательства, отвечать по ним другой собственник не должен. Это прямо предусмотрено ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Со стороны дома участниками могут быть также органы управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Поэтому при определении сторон конкретного договора имеет значение, кто выступает заказчиком управления. Часть 2 ст. 162 ЖК РФ включает в перечень и застройщика в предусмотренном ею случае, а также лицо, которому передано помещение застройщиком.
Для получателей помещений в новостройке действует отдельное правило. В случае, предусмотренном ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ, договор заключается с каждым лицом, принявшим помещение от застройщика после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Передачу подтверждает передаточный акт или иной документ о передаче. Такие лица выступают одной стороной, если составляют более пятидесяти процентов от их общего числа. В отличие от правила для собственников, здесь речь идёт о числе лиц.
Участником со стороны исполнителя должна быть управляющая организация, получившая лицензию на управление многоквартирными домами. Договор составляется как один документ с подписями сторон: письменно либо в электронной форме с использованием системы. Для всех собственников помещений условия управления устанавливаются одинаковыми. Это позволяет сопоставить свой договор с решением собрания и условиями для других владельцев — ч. 1 и 4 ст. 162 ЖК РФ.
Что говорит закон: собственники как сторона договора
Статья в редакции Федерального закона от 29.12.2025 № 564-ФЗ. Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Документы: для определения участников договора
Состав участников и условия управления можно сопоставить по договору и документам, на основании которых он заключён.
| Документ |
|---|
| Договор управления многоквартирным домом |
| Решение собрания собственников, которым выбрана компания и определены условия управления домом |
| Передаточный акт или иной документ о передаче помещения — для получателя помещения от застройщика |
Частые вопросы: участие владельцев помещений
Ответы о голосах собственников, личных обязательствах и форме договора.
С каждым собственником оформляется договор управления?
При выборе компании общим собранием договор заключается с каждым владельцем помещения. Его условия должны соответствовать решению собрания и быть одинаковыми для всех собственников в доме — ч. 1 и 4 ст. 162 ЖК РФ.
Нужно считать людей или голоса, чтобы собственники выступали одной стороной?
Для собственников ч. 1 ст. 162 ЖК РФ использует долю голосов: у них должно быть более пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений дома. Для лиц, принявших помещения от застройщика, ч. 1.1 этой статьи использует другой критерий — более половины их общего числа.
Отвечает ли собственник по обязательствам других участников договора?
Нет, обязанности по договору каждый собственник выполняет самостоятельно. Объединение владельцев в одну сторону не возлагает на них ответственность по обязательствам соседей, в том числе по внесению платы за помещение и коммунальные услуги — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Можно ли заключить договор управления в электронной форме?
Да, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ допускает оформление через систему в электронной форме. При этом сохраняется требование об одном документе, подписанном сторонами. Письменная форма также предусмотрена этой нормой.
Услуги и темы рядом
Юридическая помощь по договору и другие вопросы об управлении домом.
Не откладывайте защиту