Когда не нужно платить налог с продажи недвижимости

Чтобы определить, кто не платит налог с продажи недвижимости, начните с истории приобретения объекта. Если недвижимость непрерывно была вашей не меньше минимального срока, доход от её продажи освобождается от налогообложения. Общий срок составляет пять лет, а для специальных случаев — три года. Это правила п. 2–4 ст. 217.1 НК РФ. Сравнивать нужно продолжительность владения с подходящим именно вашему объекту сроком.

Трёхлетний срок применяется при наследовании, приватизации и получении имущества плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. При дарении он действует, если даритель — член семьи или близкий родственник. Ещё одно основание — получение недвижимости от личного фонда по утверждённым условиям управления либо при распределении имущества после его ликвидации. Основания перечислены в п. 3 ст. 217.1 НК РФ: способ получения здесь определяет продолжительность ожидания до продажи без налога.

Продать единственное жильё без налога также можно после трёх лет владения. Для этого проверяют состав недвижимости продавца к моменту регистрации перехода права покупателю: другое жильё и доли в нём учитываются, в том числе находящиеся в совместной собственности супругов. Однако жильё, купленное продавцом или его супругом в течение 90 календарных дней перед этой датой, при таком подсчёте исключается. Поэтому покупка нового жилья незадолго до продажи прежнего позволяет сохранить трёхлетний срок при соблюдении этих условий. Правило распространяется также на землю под таким жильём и расположенные на ней хозяйственные строения и сооружения — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Для квартиры в новостройке по договору участия в долевом строительстве срок отсчитывают от полной оплаты стоимости. Доплату за увеличение площади после ввода дома в эксплуатацию для этой цели не учитывают. При приобретении по уступке прав требования отправной точкой служит полная оплата по договору уступки. Значит, для расчёта даты продажи без налога понадобятся сведения о платежах, а не только о получении квартиры — п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Если продать раньше, рассмотрите имущественный вычет — уменьшение дохода для расчёта налога. Для жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков и долей в них его общий предел за налоговый период составляет 1 000 000 рублей. Продажа недвижимости, не относящейся к этому перечню, даёт право на вычет в пределах 250 000 рублей. Когда учитываемый доход полностью покрывается применимым вычетом, облагаемого остатка не возникает. Эти пределы относятся к совокупным доходам соответствующей категории за период, а не к каждой продаже отдельно — подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Для недвижимости, использовавшейся в предпринимательской деятельности, предусмотрено ограничение применения вычета по подп. 4 п. 2 этой статьи.

Наконец, минимальный срок может быть сокращён региональным законом, вплоть до нуля, для всех либо отдельных категорий продавцов и объектов. Такое основание предусмотрено п. 6 ст. 217.1 НК РФ; применить его можно при наличии соответствующего закона субъекта Российской Федерации.