Какой налог платят при продаже коммерческой недвижимости

Если коммерческую недвижимость продаёт физическое лицо, речь идёт о налоге на доходы физических лиц — НДФЛ. Продавец самостоятельно рассчитывает налог с облагаемого дохода от принадлежащего ему имущества. Для такой продажи предусмотрена подача налоговой декларации в налоговый орган по месту учёта. Эти обязанности закреплены в п. 1–3 ст. 228 НК РФ. Ответ о расчёте НДФЛ относится именно к продавцу — физическому лицу.

Начните с цены, за которую продано помещение, и сопоставьте её с кадастровой стоимостью. Это стоимость объекта, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости. По п. 2 ст. 214.10 НК РФ, если цена ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, для налогообложения принимают результат такого умножения. Закон субъекта Российской Федерации может увеличить коэффициент до 1 включительно — п. 9 той же статьи. Уменьшение цены в договоре потому не всегда уменьшает облагаемый доход.

Для сравнения берут кадастровую стоимость, применяемую с 1 января года регистрации перехода права собственности. Если объект образован в течение налогового периода, ориентируются на стоимость на дату его постановки на кадастровый учёт. При отсутствии соответствующей кадастровой стоимости правило о сравнении с ней не применяется — п. 2 ст. 214.10 НК РФ. При изменении стоимости вследствие установления рыночной стоимости учитывают дату начала применения изменённых сведений по п. 8 этой статьи.

Сохраните документы о приобретении помещения и понесённых расходах. Если декларация не подана и налоговый орган проводит камеральную проверку, то есть проверку по документам и сведениям, расчёт производится по п. 3 ст. 214.10 НК РФ. В предусмотренном этим пунктом случае доход уменьшают на фактические документально подтверждённые расходы на приобретение. При отсутствии у налогового органа таких подтверждений используется информация о цене сделки приобретения, а в иных предусмотренных случаях — налоговый вычет. Порядок уменьшения дохода связан с применяемой ставкой; автоматически вычитать любые затраты из цены продажи нельзя.

Если помещение принадлежало нескольким продавцам, при расчёте налоговым органом вследствие неподачи декларации доход распределяется с учётом вида собственности. При долевой собственности учитывается доля каждого владельца, при совместной — доход делится поровну между участниками. Эти правила установлены п. 4 и 5 ст. 214.10 НК РФ и позволяют определить доход конкретного продавца, а не всего объекта.

Налог, рассчитанный по декларации, нужно уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, — п. 4 ст. 228 НК РФ. Возможность продать объект без налога связана с освобождением дохода от налогообложения: к правилам такого освобождения отсылает п. 7 ст. 214.10 НК РФ. До расчёта платежа разграничьте освобождение дохода и уменьшение налоговой базы на расходы: это разные основания определения налоговой обязанности.