Какой налог нужно платить со сдачи нежилого помещения в аренду

Если вы сдаёте нежилое помещение как физическое лицо и получаете плату от другого гражданина либо организации, не являющихся налоговыми агентами, НДФЛ рассчитываете и платите вы. Налоговый агент — тот, на кого возложена обязанность удержать налог при выплате дохода. Для самостоятельного расчёта учитывайте полученное вознаграждение по договору аренды: такой доход прямо назван в подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ. Сначала выясните, кто перечисляет вам деньги и в каком качестве.

При самостоятельной уплате НДФЛ требуется налоговая декларация. Её представляют в налоговый орган по месту своего учёта. Рассчитанный по декларации налог нужно уплатить не позднее 15 июля следующего года. Это срок платежа, а не ориентир для подачи декларации. При расчёте общей суммы учитывают налог, уже удержанный налоговыми агентами; убытки прошлых лет гражданина налоговую базу не уменьшают — п. 2–4 ст. 228 НК РФ.

Если арендные поступления относятся к деятельности на упрощённой системе налогообложения (УСН), их учитывают при определении объекта налогообложения по правилам этого режима. Ориентироваться лишь на то, что деньги поступили за помещение, неверно: для учёта дохода имеет значение применяемая система. Порядок определения доходов на УСН закреплён в п. 1 ст. 346.15 НК РФ.

Для индивидуального предпринимателя есть и патентная система налогообложения. Сдача нежилых помещений включена в перечень деятельности, для которой она может применяться. Речь идёт как о собственных, так и об арендованных объектах, включая выставочные залы и склады. Значит, вариант с передачей арендованного помещения дальше тоже нужно рассматривать с учётом правил патента — подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ.

Перед выбором патента сопоставьте объект с законом своего региона. Субъекты Российской Федерации устанавливают перечень деятельности и размеры потенциально возможного годового дохода предпринимателя. Это расчётный доход для патентной системы. Регион также вправе ограничить общую площадь сдаваемых помещений и установить размер такого дохода на квадратный метр. Для помещения большой площади этот вопрос особенно существенен — п. 2, 7 и 8 ст. 346.43 НК РФ.

Когда сдача помещения охвачена патентом, доход от этой деятельности освобождается от НДФЛ. Освобождение относится именно к деятельности на патенте; переносить его на любые поступления предпринимателя нельзя. Такое разграничение позволяет определить, какие арендные доходы относятся к патенту, а какие требуют учёта по другому применяемому режиму — подп. 1 п. 10 ст. 346.43 НК РФ.

У организации, уплачивающей налог на прибыль, арендная плата может учитываться как внереализационный доход — поступление вне доходов от реализации. Это правило действует, если организация не относит арендные поступления к доходам от реализации. Оно распространяется и на субаренду. Для такого случая основание учёта арендной платы — п. 4 ст. 250 НК РФ ч.2.