Какой налог нужно платить при продаже ранее купленной квартиры

Чтобы определить, какой налог при продаже купленной квартиры нужно платить, сначала сопоставьте дату приобретения с датой продажи. Если минимальный срок непрерывного владения уже истёк, доход от сделки освобождается от налогообложения. Полученная от покупателя сумма в таком случае не меняет право на освобождение по сроку — п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Для квартиры, приобретённой по обычной покупке, ориентир — пять лет. Однако прежде чем применять этот срок, выясните, подходит ли жильё под условия трёхлетнего срока. Пятилетний срок действует для случаев, которые не относятся к перечисленным в п. 3 ст. 217.1 НК РФ, — п. 4 той же статьи.

Купленная квартира может быть продана с освобождением после трёх лет владения, если это единственное жильё. Условие оценивают на дату государственной регистрации перехода права к покупателю: в собственности продавца не должно быть другого жилого помещения или доли в нём. Жильё в совместной собственности супругов тоже участвует в определении этого условия. Поэтому при определении срока нужно учитывать не только продаваемую квартиру, но и права на остальное жильё — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Если перед продажей вы купили новое жильё, трёхлетний срок ещё может применяться. Жильё, приобретённое вами или супругом в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права на проданную квартиру, для этого условия не учитывают. Сопоставьте именно даты приобретения нового жилья и перехода права на прежнее, а не даты переезда — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Для квартиры по договору участия в долевом строительстве отсчёт идёт с полной оплаты её стоимости по договору. При расчёте срока сохраняйте первоначальную дату полной оплаты, даже если после ввода дома пришлось доплатить за дополнительные метры. Если права приобретались по договору уступки, срок считают с полной оплаты прав требования по уступке — п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Когда квартира продаётся раньше минимального срока, можно использовать имущественный налоговый вычет: уменьшить облагаемый доход от продажи в пределах 1 000 000 рублей. Это общий предел за налоговый период для перечисленного в норме жилья и другого имущества, а не отдельный миллион для каждой проданной квартиры. Такое уменьшение предусмотрено подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Не смешивайте этот вычет с вычетом при покупке жилья. Первый относится к доходу от продажи, второй — к фактически произведённым расходам на приобретение. Право на вычет по расходам на покупку предусмотрено подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Для вопроса о налоге с продажи сначала определяют освобождение по сроку, затем рассматривают вычет, относящийся к продаже.

Наконец, минимальный срок может быть сокращён законом субъекта Российской Федерации для всех продавцов или отдельных категорий. Возможность такого сокращения предусмотрена п. 6 ст. 217.1 НК РФ; федеральные три и пять лет нужно учитывать вместе с применимым региональным правилом.