Какой налог нужно платить при продаже нежилого помещения

Для гражданина вопрос о том, какой налог платить при продаже нежилого помещения, начинается со срока собственности. Если помещение непрерывно принадлежало продавцу не меньше минимального предельного срока, доход от его продажи освобождается от налогообложения. Это позволяет сначала решить, возникает ли облагаемый доход, и лишь затем переходить к его расчёту — п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Для обычной покупки нежилого помещения ориентир составляет пять лет. Трёхлетний срок применяется, в частности, при наследовании, дарении от члена семьи или близкого родственника, приватизации и получении имущества плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Получение недвижимости от личного фонда также относится к предусмотренным законом случаям при соблюдении условий п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Общий пятилетний срок закреплён в п. 4 этой статьи.

Если нежилое помещение — единственная недвижимость продавца, это не даёт основания применять правило о единственном жилье. Такое правило связано с продажей жилого помещения. Для нежилого объекта нужно определить срок по основанию его приобретения. Кроме того, закон субъекта Российской Федерации может сокращать минимальный срок для отдельных объектов или категорий продавцов — п. 6 ст. 217.1 НК РФ.

При продаже до истечения применимого срока цена в договоре имеет значение для определения дохода. Однако её сопоставляют с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Если цена ниже этого значения, доход для налогообложения принимается по кадастровому расчёту. Используется стоимость, применяемая с начала года регистрации перехода права, а для образованного в течение года объекта — стоимость на дату постановки на кадастровый учёт, согласно п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Региональные правила могут повлиять и на это сравнение: коэффициент разрешено увеличить до 1 включительно по п. 9 ст. 214.10 НК РФ либо уменьшить по п. 6 ст. 217.1 НК РФ. Когда соответствующая кадастровая стоимость отсутствует, правило о сравнении с ней не применяется. Поэтому расчёт дохода нужно связывать с конкретным помещением и годом перехода права собственности.

Расходы на приобретение помещения могут уменьшить облагаемый доход. Если декларация не представлена и налоговый орган рассчитывает налог при проверке, для соответствующей категории доходов он учитывает документально подтверждённые расходы. При отсутствии таких документов у налогового органа используются имеющиеся сведения о цене приобретения; в иных случаях применяются предусмотренные вычеты. Этот порядок установлен п. 3 ст. 214.10 НК РФ.

Продажа общего помещения требует распределить доход между собственниками. При расчёте налога налоговым органом в порядке п. 3 ст. 214.10 НК РФ для долевой собственности доход распределяется пропорционально долям, а для совместной — поровну между участниками. Это правила п. 4 и 5 той же статьи. Сумму налога каждого продавца рассчитывают с учётом приходящегося на него дохода.