Какой налог нужно платить при продаже единственного жилья

Если вы хотите продать единственное жилье и понять, какой налог возникнет, сначала сопоставьте срок владения и состав своей недвижимости. Для единственного жилого помещения минимальный срок составляет три года. По достижении этого срока доход от продажи освобождается от налогообложения при соблюдении условий о другом жилье. Правило касается квартиры, комнаты, жилого дома, части квартиры или дома, а также доли в праве на них — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Статус единственного жилья определяют на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Ориентироваться только на день подписания договора нельзя: закон связывает условие об отсутствии другого помещения именно с регистрацией перехода права. Проверьте, какие жилые помещения и доли будут принадлежать вам на эту дату, — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Для супругов учитывается и совместная собственность. Если у продавца есть другое жилое помещение в совместной собственности супругов, это влияет на применение трёхлетнего срока по основанию единственного жилья. Доля в другом жилом помещении тоже учитывается: правило охватывает не только целую вторую квартиру — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Покупка новой квартиры перед продажей прежней допускает исключение. Жильё или долю, приобретённые вами либо супругом в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права на продаваемое жильё, при определении его единственности не учитывают. Сравнивать нужно даты приобретения нового объекта и регистрации перехода права на прежний объект. Это позволяет применить условие о единственном жилье при такой последовательности сделок — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Если продаёте жилой дом, правило может охватывать и землю под ним вместе с расположенными на участке хозяйственными строениями и сооружениями. Для этого должны соблюдаться условия, установленные для единственного жилого помещения. При продаже доли соответствующее правило распространяется на связанную с ней долю земельного участка — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Если условие о единственном жилье не выполнено, проверьте другие основания трёхлетнего срока: наследование, дарение от члена семьи или близкого родственника, приватизацию, получение плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Эти основания предусмотрены п. 3 ст. 217.1 НК РФ. В остальных случаях действует пятилетний срок по п. 4 той же статьи; региональный закон может уменьшить минимальный срок по её п. 6.

При продаже до срока освобождения для расчёта облагаемого дохода имеет значение не только цена договора. По п. 2 ст. 214.10 НК РФ её сравнивают с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7; при меньшей цене доход принимают по этому кадастровому ориентиру. Закон субъекта Российской Федерации может увеличить коэффициент до 1 включительно — п. 9 ст. 214.10 НК РФ. Поэтому низкая цена сделки не всегда означает столь же низкий доход для налогообложения.