Какой договор безвозмездного пользования нужен для квартиры

Для квартиры нужен договор безвозмездного пользования, если стороны договариваются именно о временной передаче жилья без платы. Второе название такого соглашения — договор ссуды. Оба названия обозначают конструкцию из ст. 689 ГК РФ. Выбирать между ними как между разными договорами не требуется. Содержание соглашения должно объяснять, какая квартира передаётся, кому предоставляется пользование и что получатель обязан вернуть после его окончания.

У сторон есть специальные названия. Ссудодатель — тот, кто передаёт вещь в пользование. Ссудополучатель — тот, кто её получает и принимает обязанность возврата. В договоре на квартиру эти слова помогают различать обязанности участников. При чтении проекта полезно сначала установить, кого называют каждым из этих терминов. Тогда условие о передаче не будет восприниматься как обязанность получателя, а условие о возврате — как обязанность передающей стороны.

Безвозмездность означает, что сама квартира предоставляется в пользование без платы. Это часть определения договора в п. 1 ст. 689 ГК РФ. Если проект описывает предоставление жилья без платы, его положения должны соответствовать этой договорённости. Одного слова «безвозмездный» в заголовке недостаточно для понятного текста: из условий должно быть ясно, что именно стороны согласовали относительно пользования. Название и содержание соглашения должны выражать одну мысль.

Временный характер пользования связан с возвратом квартиры. Получатель не оставляет её у себя окончательно: он принимает обязанность вернуть ту же вещь. Для квартиры это означает возврат именно того жилья, которое было предоставлено по соглашению. Возможность пользоваться помещением и обязанность впоследствии его возвратить составляют связанные части договора. Рассматривать только разрешение пользоваться квартирой, пропуская условие о возврате, значит упускать часть установленной законом конструкции.

Статья 689 ГК РФ описывает два варианта передачи. Сторона может обязаться передать вещь или уже передавать её по договору. Текст соглашения стоит соотнести с фактической договорённостью: квартира ещё будет предоставлена или её предоставляют при заключении договора. Это позволяет понятно описать отношения участников. Утверждение о состоявшейся передаче и обещание будущей передачи имеют разный смысл, хотя оба варианта предусмотрены одной нормой.

Описание квартиры помогает связать условия соглашения с его предметом — вещью, которую предоставляют в пользование. Здесь задача текста проста: участники должны одинаково понимать, о каком жилье идёт речь. Если обсуждалась одна квартира, а описание в проекте относится к другой, условие о возврате тоже становится непонятным. Ведь п. 1 ст. 689 ГК РФ говорит о возврате той же вещи, а не о предоставлении взамен какого-либо другого жилья.

Отдельное внимание заслуживает исходное состояние квартиры. По общему описанию в п. 1 ст. 689 ГК РФ вещь возвращают в том состоянии, в каком её получили, с учётом нормального износа. Значит, состояние при получении служит точкой сравнения при возврате. В описании полезны конкретные сведения о квартире, которые стороны действительно согласовали. Общая оценка вроде «всё хорошо» даёт меньше ясности, чем понятное обоим участникам описание состояния передаваемого жилья.

Нормальный износ прямо упомянут в законе. Требование вернуть квартиру в исходном состоянии нельзя читать отдельно от этой оговорки. Само определение договора допускает изменения, связанные с нормальным износом. Единого перечня таких изменений для квартиры закон не называет — согласуйте допустимое состояние при возврате в договоре. Опишите состояние помещений при передаче и зафиксируйте имеющиеся недостатки, чтобы при возврате можно было сопоставить состояние квартиры с согласованными условиями.

Есть и другой вариант: вернуть вещь в состоянии, обусловленном договором. Он также предусмотрен п. 1 ст. 689 ГК РФ. Если участники выбирают этот вариант, из соглашения должно быть понятно, о каком состоянии они договорились. Здесь особенно полезно сопоставить описание квартиры при передаче с формулировкой о её возврате. Условия должны позволять понять договорённость целиком, без догадок о том, что стороны имели в виду.

Пункт 2 ст. 689 ГК РФ предусматривает применение к ссуде также других правил кодекса. Определение договора даёт основу для выбора его вида, но не заменяет все условия конкретного соглашения. При подготовке текста адвокат может сопоставить договорённости участников с конструкцией ссуды: передача без платы, временное пользование, возврат той же квартиры и согласованное состояние при возврате. Именно эти положения объясняют, почему для описанной передачи жилья подходит договор безвозмездного пользования квартирой.