Какие требования законодательства предъявляются к эксплуатации зданий

Начните с назначения объекта: использовать здание нужно в соответствии с его разрешённым использованием. При этом учитывают также целевое назначение и разрешённое использование участка под ним. Требования законодательства к эксплуатации зданий охватывают оба объекта: допустимый способ использования здания должен сочетаться с требованиями к земле — ч. 1 ст. 55.24 ГрК РФ.

После строительства или реконструкции пользоваться объектом можно после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, а в предусмотренных федеральными законами случаях — также разрешающего эксплуатацию акта. Если разрешение на строительство не требуется, нужно завершить работы и приобрести права на объект. После капитального ремонта эксплуатация допускается по окончании ремонта — ч. 2–4 ст. 55.24 ГрК РФ.

При использовании здания соблюдают технические регламенты, федеральные, региональные и муниципальные правовые акты, проектную и исполнительную документацию. Исполнительная документация отражает выполненные работы. Для объектов, которым не нужны проектная документация или разрешение на строительство, сохраняются требования технических регламентов и правовых актов — ч. 5 ст. 55.24 ГрК РФ.

Безопасность поддерживают обслуживанием, текущим ремонтом и эксплуатационным контролем — проверкой технического состояния в ходе использования здания. Периодические осмотры, контрольные проверки или мониторинг охватывают основания, конструкции, инженерные системы и сети. Их задача — оценить надёжность и безопасность, а обслуживание и ремонт должны сохранять устойчивость здания и исправность его элементов — ч. 6–8 ст. 55.24 ГрК РФ.

Ответственным обычно является собственник. Обязанности могут возлагаться на законного владельца, включая арендатора, если это закреплено договором или соответствующим решением органа власти, либо на привлечённое по договору лицо. Если собственников несколько, вопросы эксплуатации решают по их соглашению; когда их больше пяти — на общем собрании. Это правила ч. 1–2 ст. 55.25 ГрК РФ.

Периодичность и состав обслуживания определяют для конкретного здания по проектной документации и результатам контроля с учётом условий строительства и использования. Ответственный ведёт журнал: фиксирует осмотры, выполненное обслуживание, текущий ремонт, предписания и устранение нарушений, если федеральным законом не предусмотрено иное. Такие обязанности закреплены ч. 4–5 ст. 55.25 ГрК РФ.

О каждой аварийной ситуации ответственное лицо извещает органы государственного контроля, если эксплуатация подлежит такому контролю, а в остальных случаях — органы местного самоуправления. Привлечённый по договору ответственный также уведомляет собственника или законного владельца. При смене ответственного журнал и документы передают преемнику в течение десяти дней — ч. 7–8 ст. 55.25 ГрК РФ.

Для многоквартирных домов дополнительно учитывают жилищное законодательство. В доме блокированной застройки требуется обеспечивать безопасность соседних домов с общими стенами. Если ведение информационной модели обязательно, в неё включают сведения и документы об обслуживании, ремонте и контроле, а также исполнительную документацию — ч. 10, 13 ст. 55.24 ГрК РФ.