Какие требования предъявляются к зданиям

Требования к зданиям и сооружениям касаются не только прочности стен. Статья 55.24 ГрК РФ связывает эксплуатацию с назначением объекта, условиями начала его использования, соблюдением технических требований и поддержанием исправности. Поэтому ответ на вопрос, какие требования предъявляются к зданиям и сооружениям, начинается с того, как объект разрешено использовать и кто организует его содержание. Затем оцениваются документация, состояние конструкций и инженерных систем, обслуживание и результаты контроля.

По ч. 1 ст. 55.24 ГрК РФ использование здания должно соответствовать его назначению. Одновременно учитываются целевое назначение и разрешённое использование участка под ним. Эти требования действуют вместе: соответствие деятельности назначению самого здания ещё не снимает вопрос об использовании земли. При оценке эксплуатации нужно сопоставлять оба условия, а не ограничиваться тем, что помещение технически подходит для выбранной деятельности.

Начало эксплуатации также связано с установленными законом условиями. Для построенного или реконструированного объекта ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ предусматривает получение застройщиком разрешения на ввод, а в предусмотренных федеральными законами случаях — также акта, разрешающего эксплуатацию. Если разрешение на строительство не требуется, ч. 3 той же статьи связывает возможность использования с окончанием работ и возникновением прав на объект. После капитального ремонта эксплуатация допускается по его завершении согласно ч. 4.

В процессе использования ориентиром служит не одно общее представление об исправности. Часть 5 ст. 55.24 ГрК РФ требует соблюдать технические регламенты, нормативные правовые акты и документацию объекта. Проектная документация описывает предусмотренные для него решения; исполнительная отражает выполненные работы. Если подготовка проекта или разрешение на строительство не требовались, обязанность соблюдать технические регламенты и нормативные правовые акты сохраняется. Отсутствие обязанности подготовить проект не освобождает от требований к эксплуатации.

Обслуживание, эксплуатационный контроль и текущий ремонт выполняют разные задачи. По ч. 6–8 ст. 55.24 ГрК РФ они нужны для безопасности и надлежащего технического состояния. Контроль означает периодические осмотры, проверки или мониторинг — наблюдение за состоянием объекта. Он охватывает основания, строительные конструкции, инженерные системы и сети. Обслуживание и ремонт поддерживают устойчивость, надёжность и исправность их элементов. Поэтому факт проведения осмотра сам по себе ещё не подтверждает выполнение нужного ремонта.

Для лестниц и окон эти положения означают необходимость поддерживать исправность соответствующих конструкций и элементов здания. Однако ст. 55.24 и 55.25 ГрК РФ не устанавливают конкретные размеры ступеней, высоту ограждений или характеристики остекления. Назвать такие параметры только по этим статьям нельзя. Их требования отсылают к техническим регламентам и документации объекта. При оценке состояния окна или лестницы нужно учитывать именно предусмотренные для здания решения и результаты контроля, а не придумывать единый числовой норматив.

Ответственное лицо определяется по ст. 55.25 ГрК РФ. Им может быть собственник, иной законный владелец при закреплении за ним соответствующей ответственности либо привлечённое по договору лицо. Самого факта аренды недостаточно для вывода о том, какие эксплуатационные обязанности принял арендатор: значение имеет содержание договора. Когда собственников несколько, ч. 2 регулирует принятие решений об эксплуатации совместно; при числе собственников свыше пяти предусмотрено общее собрание. Организацию содержания нельзя рассматривать в отрыве от этих правил.

Универсального графика обслуживания для любого здания эти статьи не дают. По ч. 4 ст. 55.25 ГрК РФ состав работ и их периодичность определяют для конкретного объекта по проекту и результатам контроля с учётом условий строительства и использования. Ответственное лицо ведёт журнал эксплуатации, если федеральным законом не установлено иное. В нём фиксируют осмотры, выполненное обслуживание, текущий ремонт, предписания и устранение нарушений. При привлечении исполнителя для безопасной эксплуатации ему передают результаты инженерных изысканий, проектную и исполнительную документацию по ч. 3.

При аварийной ситуации у ответственного лица возникает обязанность извещения по ч. 7 ст. 55.25 ГрК РФ. Адресат зависит от наличия государственного контроля: это соответствующие органы контроля либо местное самоуправление; привлечённый исполнитель также извещает собственника или законного владельца. Часть 11 ст. 55.24 предусматривает муниципальный осмотр по заявлениям о нарушениях, авариях или угрозе разрушения с оговоркой о государственном надзоре. Для отдельных видов объектов действуют особенности: ч. 10 отдельно упоминает многоквартирные дома и дома блокированной застройки. Общие эксплуатационные обязанности нужно применять с учётом этих особенностей.