Какие работы считаются ремонтом

Чтобы определить, какие работы считаются ремонтом, нужно сопоставить их содержание с видом объекта. Для общего имущества многоквартирного дома различают текущий и капитальный ремонт. Для зданий и сооружений капитальный ремонт определяется через замену и восстановление конструкций, систем и сетей. Отдельный критерий действует для линейных объектов: например, трубопроводов и автомобильных дорог. Эти случаи регулируют ст. 1 ГрК РФ, ст. 166 ЖК РФ и пункт 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Если работы нужны для устранения повреждений и неисправностей общего имущества, предупреждения его преждевременного износа и сохранения работоспособности, речь о текущем ремонте. Он проводится по решению общего собрания собственников помещений. При этом замена ограждающих несущих конструкций и лифтов к такому ремонту не относится. Ориентир здесь — цель работ и то, какие элементы они затрагивают, по п. 18 указанных Правил.

При капитальном ремонте здания можно заменять или восстанавливать строительные конструкции и их элементы, кроме несущих конструкций целиком. Также к нему относятся замена и восстановление инженерных систем, сетей либо их элементов. Это касается оборудования и коммуникаций, обеспечивающих работу объекта. Для отдельных элементов несущих конструкций предусмотрено исключение: их разрешается восстанавливать, заменять аналогичными либо улучшающими показатели конструкции элементами — п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ.

Для общего имущества многоквартирного дома есть конкретный перечень работ, оплачиваемых из фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального взноса. В него входят внутридомовые системы электроснабжения, отопления, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения; крыша, фасад, фундамент и общие подвалы. Включены также ремонт, замена и модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений. Поэтому вопрос о ремонте дома нужно связывать и с принадлежностью имущества к общему, и с источником финансирования — ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.

Регион вправе дополнить этот перечень, в частности утеплением фасада, переустройством невентилируемой крыши в вентилируемую, устройством выходов на кровлю и установкой общедомовых приборов учета. Если собственники установили взнос выше минимального, средства от превышения могут направляться на любые работы по капитальному ремонту общего имущества по решению общего собрания. Основания — ч. 2 и 3 ст. 166 ЖК РФ.

Работы с несущими конструкциями дома требуют внимания к специальному правилу: капитальный ремонт общего имущества может включать замену или восстановление несущих конструкций и инженерных сетей, которые градостроительное законодательство относит к реконструкции. Такая возможность закреплена в ч. 5 ст. 166 ЖК РФ.

Для линейного объекта капитальным ремонтом считается изменение его параметров без изменения класса, категории или первоначальных показателей функционирования. Одновременно должны сохраняться границы полос отвода и охранных зон, если Кодексом не предусмотрено иное. Оба условия учитываются по п. 14.3 ст. 1 ГрК РФ.