Какие права имеет арендодатель

Чтобы понять, какие права имеет арендодатель в отношении оплаты, начните с договора: в нём определяются порядок, условия и сроки платежей. Арендатор обязан платить своевременно. Если стороны оставили эти вопросы без согласования, применяются условия, обычные для аренды аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Это правило помогает определить, как должна исполняться обязанность по оплате, — п. 1 ст. 614 ГК РФ.

Получать плату можно не только деньгами. Стороны имеют право договориться о доле продукции или доходов от использования имущества, об услугах арендатора, о передаче вещи в собственность либо аренду арендодателю. Ещё один вариант — возложить на арендатора согласованные затраты на улучшение имущества. Допускается сочетать формы оплаты, выбирать иные формы, устанавливать плату за имущество целиком или по частям — п. 2 ст. 614 ГК РФ.

Желание повысить цену нужно соотнести с условиями договора. По общему правилу размер платы меняется по соглашению сторон в предусмотренные договором сроки, не чаще одного раза в год. Договор может предусматривать иное; закон также может устанавливать другие минимальные сроки пересмотра для отдельных видов аренды или имущества. Поэтому при обсуждении повышения нужно учитывать согласованный сторонами порядок — п. 3 ст. 614 ГК РФ.

При существенном нарушении сроков оплаты арендодатель вправе назначить срок и потребовать внесения платы вперёд, если договор не предусматривает иное. Такое требование ограничено: досрочно можно запросить плату максимум за два срока подряд. Речь именно о досрочных платежах при существенной просрочке, а не о произвольном изменении графика расчётов — п. 5 ст. 614 ГК РФ.

Вопрос о передаче имущества другим людям также затрагивает права арендодателя. Его согласие требуется для субаренды, безвозмездного пользования, передачи прав и обязанностей другому лицу, залога арендных прав и их внесения в качестве вклада или паевого взноса, если правовые правила не устанавливают иное. При субаренде перед арендодателем продолжает отвечать арендатор. Исключение из правила о сохранении ответственности — перенаем, то есть передача прав и обязанностей по договору другому лицу. Субаренда ограничена сроком основной аренды — п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Если имущество используют вопреки договору, арендодатель вправе потребовать его расторжения и возмещения убытков. Когда условия пользования не согласованы, ориентиром служит назначение имущества: арендатор должен соблюдать его и в этом случае. Основание для требований связано с тем, как используется переданное имущество, — п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ.

Праву получать согласованную плату соответствует возможность арендатора потребовать её уменьшения. Это касается существенного ухудшения условий пользования или состояния имущества по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает. Если законом не предусмотрено иное, уменьшение должно соответствовать такому ухудшению — п. 4 ст. 614 ГК РФ.