Какие права есть у арендодателя

Арендодатель вправе рассчитывать на своевременную плату за пользование переданным имуществом. Это прямо следует из п. 1 ст. 614 ГК РФ. Чтобы понять, какую именно обязанность должен исполнить арендатор, сначала нужно обратиться к договору: в нём определяются порядок, условия и сроки оплаты. Само право получать плату не означает, что арендодатель может по своему усмотрению заменить согласованные правила другими. Требование об оплате должно учитывать содержание договора и предусмотренные законом возможности его изменения.

Если договор не определяет порядок, условия или сроки платежей, обязанность платить всё равно сохраняется. По п. 1 ст. 614 ГК РФ применяются правила, обычно используемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. При этом отсутствие такого условия нельзя считать ни освобождением арендатора от оплаты, ни разрешением арендодателю назначить любые удобные ему условия. Значение имеет сравнение с аналогичной арендой, а не только желание одной из сторон.

Плата не обязательно выражается в денежных платежах. Пункт 2 ст. 614 ГК РФ допускает долю продукции, плодов или доходов от использования имущества, услуги арендатора, передачу обусловленной вещи в собственность или аренду, а также согласованные затраты на улучшение имущества. Договор может сочетать несколько форм или предусматривать другие формы оплаты. Плата устанавливается за имущество целиком либо отдельно за его составные части. Значит, определяя, что вправе получить арендодатель, нужно учитывать выбранную сторонами форму исполнения, а не сводить любую аренду к передаче денег.

Отдельный вопрос — повышение платы. По п. 3 ст. 614 ГК РФ, если договор не предусматривает иного, её размер меняется по соглашению сторон в предусмотренные договором сроки, но не чаще одного раза в год. Закон может устанавливать другие минимальные сроки для отдельных видов аренды или имущества. Если договор не предусматривает иного, для повышения платы арендодателю нужно согласовать новый размер с арендатором. Ответ на вопрос о допустимом изменении начинается с условий договора, а затем соотносится с правилом статьи.

При существенном нарушении сроков оплаты у арендодателя появляется дополнительное право: потребовать внесения платы досрочно. По п. 5 ст. 614 ГК РФ он устанавливает срок такого внесения, если договор аренды не предусматривает иного. Однако потребовать оплату вперёд можно не более чем за два срока подряд. Здесь имеют значение и существенность нарушения, и содержание договора. Сам факт недовольства поведением арендатора не заменяет установленное законом основание для такого требования.

Права получателя платы учитывают и положение арендатора. Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор может потребовать соответственного уменьшения платы, если условия пользования по договору или состояние имущества существенно ухудшились по обстоятельствам, за которые он не отвечает. Правило действует, если закон не предусматривает иного. Требование арендодателя сохранить прежний размер платежей нужно соотносить с причиной ухудшения и его существенностью. Любое неудобство ещё не означает наличия всех перечисленных в статье условий.

Арендодатель также вправе требовать надлежащего использования имущества. По п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан соблюдать условия пользования, записанные в договоре. Если они не определены, ориентиром становится назначение имущества — то, для чего оно предназначено. Эти основания нельзя подменять личными предпочтениями арендодателя, которые не следуют из договора. Если использование противоречит договорным условиям или назначению, п. 3 ст. 615 ГК РФ позволяет потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Это право заявить требования, а не обещание, что любой спор завершится в пользу арендодателя.

Передача имущества другим лицам тоже связана с правами арендодателя. Субаренда означает, что арендатор сдаёт полученное имущество дальше. По п. 2 ст. 615 ГК РФ для неё требуется согласие арендодателя, если иное не установлено указанными в статье правовыми актами. Согласие по этому правилу нужно и для безвозмездного пользования, залога арендных прав, их внесения в качестве вклада или паевого взноса. Перенаем — передача другому лицу своих прав и обязанностей по договору — также входит в этот перечень.

Согласие на передачу имущества не всегда меняет того, кто отвечает перед арендодателем. В перечисленных п. 2 ст. 615 ГК РФ случаях, кроме перенайма, ответственным по договору остаётся арендатор. Для субаренды установлено и ограничение продолжительности: её срок не может превышать срок основного договора аренды. При оценке прав арендодателя нужно различать разрешение пользоваться имуществом другому лицу и замену стороны договора: последствия этих действий для ответственности различаются.